在限購(gòu)、限貸、加息等政策的多重壓力下，對(duì)于合肥的購(gòu)房者，尤其是剛需來(lái)說(shuō)，價(jià)格變成了首要考慮因素。不少了解購(gòu)房者心態(tài)的開(kāi)發(fā)商，近期紛紛推出打折、促銷(xiāo)、特價(jià)房等優(yōu)惠活動(dòng)，讓利于民；也有一些開(kāi)發(fā)商，利用購(gòu)房者的這種求低價(jià)的心態(tài)，玩起了花招。合房網(wǎng)今日揭秘合肥樓市三大坑爹低價(jià)陷阱，提醒購(gòu)房者在選房時(shí)要注意。
TOP1 商改住
坑爹指數(shù)：五星
住宅均價(jià)近8000元/平的蜀山區(qū)，有住宅只賣(mài)3500元/平？說(shuō)給您，您肯定不信。但還真就有樓盤(pán)這樣賣(mài)。只不過(guò)，這個(gè)樓盤(pán)是個(gè)偽住宅，是個(gè)商改住的項(xiàng)目。
近日，家住蜀山新產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近的熊女士爆料，位于合肥市蜀山新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由合肥潤(rùn)星置業(yè)投資有限公司和合肥萬(wàn)屹置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的“未未來(lái)”住宅項(xiàng)目，售價(jià)僅3500元/平，比周邊樓盤(pán)每平低出數(shù)千元，置業(yè)顧問(wèn)再三表示是住宅項(xiàng)目，有房產(chǎn)證，但是她還是不放心。
后經(jīng)相關(guān)媒體涉入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，未未來(lái)原是寫(xiě)字樓項(xiàng)目，50年產(chǎn)權(quán)，只能用來(lái)辦公，開(kāi)發(fā)商卻在利益的驅(qū)使下，擅自改變其用途。
合肥事房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地單位就不得擅自改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途，擅自改變的則構(gòu)成了非法改變土地用途的違法行為。
“未未來(lái)”樓盤(pán)的這種做法，叫做“商改住”，在合肥也并非首例，因?yàn)楣I(yè)拿地的價(jià)格很低，往往只有普通樓盤(pán)的十分之一，所以在利益的誘惑下，開(kāi)發(fā)商將50年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)項(xiàng)目拿來(lái)當(dāng)住宅賣(mài)。
溫馨提示：
“商改住”無(wú)法遷入戶口，無(wú)法就近入學(xué)；無(wú)法實(shí)現(xiàn)普通住宅的交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等多種公共配套設(shè)施；水費(fèi)、電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等比普通住宅高；轉(zhuǎn)手銷(xiāo)售時(shí)，相關(guān)費(fèi)用也按商用來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%（不超過(guò)144平方米），同時(shí)，“商改住”轉(zhuǎn)讓時(shí)還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。業(yè)主還有可能遇到樓盤(pán)通不過(guò)竣工驗(yàn)收、難以入住、拿不到產(chǎn)權(quán)證、難以過(guò)戶等風(fēng)險(xiǎn)。
TOP2 小產(chǎn)權(quán)房坑爹指數(shù)：四星
近期，在瑤海區(qū)龍崗上班的劉杰，在單位附近看中了一套二手房，一套90平左右的三室，戶型采光都挺好，僅需20多萬(wàn)，他很是心動(dòng)。只是在他要求查看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房東告訴他說(shuō)，產(chǎn)權(quán)證是集體的，讓他心里犯嘀咕。
經(jīng)過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小劉看中的那套房子屬于小產(chǎn)權(quán)房，屬于違規(guī)建設(shè)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家告訴記者，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商，打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房在合肥，尤其是在一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的地區(qū)，還是滿普遍的，一般房?jī)r(jià)只有普通住宅的一般左右，對(duì)一些急需買(mǎi)房，卻又缺少資金的年輕人來(lái)說(shuō)，很有吸引力。小產(chǎn)權(quán)房住起來(lái)合肥一般房子無(wú)異，但是隱患很多，建議小劉不要購(gòu)買(mǎi)。
隱患分析：
1 小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理正常過(guò)戶登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
2 由于不受法律保護(hù)，小產(chǎn)權(quán)房博取賠償?shù)目臻g縮小，而作為違法建筑被強(qiáng)制拆除的風(fēng)險(xiǎn)加大。
3 由于沒(méi)有納入監(jiān)管體系，小產(chǎn)權(quán)房的建造全憑建造商喜好，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。
TOP3 高公攤坑爹指數(shù)：三星
和前面兩個(gè)違法違規(guī)案例相比，高公攤的樓盤(pán)在合肥更加常見(jiàn)，尤其以小戶型公寓居多。
王思4月份看見(jiàn)蜀山某公寓廣告上宣傳“零公攤”很是心動(dòng)，但是受大政策調(diào)控影響，王思同多數(shù)購(gòu)房者一樣陷入觀望之中。前幾日王思又前往通和易居售樓部看看價(jià)格，在不經(jīng)意間得知公攤為29%，讓其郁悶的是在之前4月份去樓盤(pán)咨詢時(shí)置業(yè)顧問(wèn)告訴她說(shuō)公攤是23%。置業(yè)顧問(wèn)讓王思放心，無(wú)論公攤比例多大最后交房時(shí)都等于零公攤，甚至負(fù)公攤。但是李大哥很疑惑，難道公攤可以隨便改變嗎？
相關(guān)媒體介入后，該樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)表示，有可能是因?yàn)橥瞥龅膽粜筒灰粯樱怨珨偪赡苡兴淖儭ｉ_(kāi)發(fā)商考慮到公攤過(guò)高，所以在提交設(shè)計(jì)之初就對(duì)外宣稱現(xiàn)在除去陽(yáng)臺(tái)那部分全贈(zèng)送的面積只是做半封閉，也就是只能贈(zèng)送一半，但是后期要交房的時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)把它全封閉當(dāng)做全贈(zèng)送的面積交給客戶。這樣一來(lái)，贈(zèng)送面積與高公攤相抵，就等于零公攤了。
對(duì)于此種解釋?zhuān)不栈斩悸蓭熓聞?wù)所的王女士表示，當(dāng)下合肥樓市，改半封閉為封閉空間的情況很多，如果在法律允許的空間內(nèi)進(jìn)行改造是可以的，關(guān)鍵是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要明確一下開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的本封閉空間最后全贈(zèng)送會(huì)不會(huì)中途變卦，導(dǎo)致在最后交房時(shí)讓購(gòu)房者交納這部分面積的全額資金。
溫馨提示：
目前比較標(biāo)準(zhǔn)的公攤系數(shù)為多層住宅公攤率在7%—12%左右，小高層住宅公攤率在10%—16%左右；12到18層的高層住宅公攤率在14%—20%左右；18層以上的高層和超高層住宅公攤率在16%—24%為宜。公攤過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際可用面積縮水，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小戶型公寓時(shí)尤其要注意，比如64平米的戶型以29%的公攤計(jì)算，這意味實(shí)際可用套內(nèi)面積僅有46平米，低總價(jià)可能會(huì)成為高公攤的犧牲品。
