外資房企京城拍地遇挫 有形之手阻擋改曲線進京
與當(dāng)年李嘉誠談笑之間拿下北京王府井東方廣場項目的豪氣相比，如今港資房企在北京土地市場上的遭遇，只能用“啞巴吃黃連”來形容。
不久前，引起高度關(guān)注的廣渠路36號地塊爭奪戰(zhàn)中，一直傳聞有意加入戰(zhàn)團的和黃及恒基兩大財團，最后并沒有現(xiàn)身，而13家競標(biāo)者全部來自內(nèi)地，其中9家為北京市直屬或控制的國有企業(yè)。
財雄勢大的港資，既然對京城市中心屈指可數(shù)的大幅黃金地塊有覬覦之心，為何還是不得不充當(dāng)看客？
政府抬高門檻 港資知難而退
“我們北京公司成立至今不過3年，競投土地評標(biāo)時在企業(yè)資質(zhì)一項上很難得高分。”一位港資房企駐北京的高管頗感委屈地表示。
按照今年7月出臺的外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)管理新政策(即“171號文件”)，包括港資在內(nèi)的所有境外投資機構(gòu)，必須在國內(nèi)注冊公司，才能直接參與內(nèi)地房地產(chǎn)項目的投資和開發(fā)——這意味著，外資要有內(nèi)地子公司才能出手拿地。
而在廣渠路36號地塊的評標(biāo)方案中，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)所占權(quán)重達(dá)10%。“資歷”尚淺的港資本地子公司，顯然很難跟北京市多家國有企業(yè)硬碰，后者絕大部分都至少在當(dāng)?shù)厥袌錾厦罎L打了一二十年。
占評標(biāo)權(quán)重達(dá)25%付款速度，對港資財團更幾乎是“一劍封喉”。 開標(biāo)結(jié)果顯示，此次入圍最后競逐的八家企業(yè)，除世茂表示付款期為半年之外，其他各家都承諾簽訂出讓合同當(dāng)日一次性付清全部地價。
按照“171號文件”中外資房企結(jié)匯的新規(guī)定，外資(包括港資)從境外匯入資金在國內(nèi)買地，只有土地出讓手續(xù)完成后，外管局才能為其辦理結(jié)匯——換言之，外資企業(yè)要拿到土地出讓合同才能結(jié)匯。這無疑使和黃、恒基等左右為難，因為即使勉強投標(biāo)，也基本無望勝出。
“外來和尚”不受歡迎？
香港及其他境外房企在北京土地公開出讓市場屢屢遇阻的尷尬處境，并非自今日始。
統(tǒng)計資料顯示，自2004年“8·31”大限后經(jīng)營性用地全面實行招拍掛以來，除了今年1月和2月李澤楷的電訊盈科和新加坡凱德置地分別小有斬獲外，外資房企在北京歷次較有影響的大規(guī)模地塊公開出讓中，無一勝績(詳見表格)。
這些來頭很大的外資房企，對持續(xù)火爆的北京市場并非沒有野心。去年8月轟動一時的京北清河地塊推出前，和黃、新世界(9.13,-0.15,-1.62%)及凱德置地等都購買了競投標(biāo)書，但后來在拍賣場上卻偃旗息鼓，眼睜睜看著國資背景的華潤置地以25.65億元得手。
不過，同樣是這些外資大佬，在國內(nèi)其他城市的土地掛牌拍賣場上，卻屢有驚人之舉。就在廣渠路36號地塊名花有主后不久，凱德置地?fù)魯√诺禺a(chǎn)、華人置業(yè)等港資對手，以8.7億元的高價，獲得成都市中心一幅黃金商業(yè)用地(詳見本報12月11日相關(guān)報道)。
至于過去一段時間里，和黃、恒基、瑞安和凱德等等在上海、廣州、武漢、沈陽等大城市及其周邊區(qū)域市場的攻城略地，就更為圈內(nèi)人士津津樂道了。
赫赫有名的外來和尚們，為什么就念不好京城拿地這本經(jīng)呢？
接近北京市政府的人士告訴記者，對于以港資為代表的外資房企在北京一級市場上購地，政府向來持謹(jǐn)慎態(tài)度。20世紀(jì)90年代中后期，市政府將位于王府井與長安街交界處的一幅黃金寶地出讓給香港富商李嘉誠一事，因為種種復(fù)雜原因，曾引起軒然大波，甚至驚動了國務(wù)院高層領(lǐng)導(dǎo)。
盡管體量龐大的東方廣場，最后還是完成開發(fā)，并成為今日長安街沿線的重要商業(yè)地標(biāo)之一，但自此之后，對于境外企業(yè)染指有特殊影響的大幅地塊的企圖，北京市主管部門的態(tài)度變得相當(dāng)微妙。今年的調(diào)控力度不斷加大，控制房價過快增長某種程度上成了政治任務(wù)，這種不愿冒險的心態(tài)，更加表露無遺。
有消息稱，在廣渠路36號地入市之前，北京市政府曾傳達(dá)精神，要求在確保招標(biāo)公平、公正的情況下，能為政府方面對此類標(biāo)志性項目日后的開發(fā)銷售“有一定的控制力”。“我們就是為了控制地價。”北京市國土局局長安家盛在36號地出讓結(jié)果公布后對記者表示。記者也了解到，36號地最終執(zhí)行的評標(biāo)辦法，跟先前其他地塊相比，確實按有關(guān)精神進行了“微調(diào)”。
如此一來，港資也好，別的外資也好，在投標(biāo)過程中跟較為“聽話”的北京市本地國企相比，明顯落于下風(fēng)。他們不得已抽身而退的苦衷，也就不難理解了。
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外資曲線進京
眾所周知，和黃旗下在北京唯一一個住宅項目，是位于東四環(huán)外姚家園路段的逸翠園。這個目前售價已超過每平方米15000元項目的用地，是和黃費盡周折從當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府屬下一家開發(fā)公司手中收購得來的。
而近三年來，除東直門來福士廣場4萬多平方米的地塊外，凱德置地在北京的大多數(shù)住宅及商業(yè)項目，都是通過收購原項目公司等方式，從二級市場獲得土地。
同樣“曲線進京”的香港新世界，收獲甚至比李嘉誠更為豐厚。2003年初，北京市崇文區(qū)的崇文門周邊區(qū)域啟動大規(guī)模的舊城改造工程，為早就涉足該區(qū)的香港新世界集團提供了絕佳的投資機會。
據(jù)悉，正當(dāng)崇文區(qū)政府為巨額拆遷資金犯愁時，新世界積極與其接洽，雙方達(dá)成共識，新世界以提供絕大部分拆遷資金為條件，承攬了此項舊城改造工程。估計新世界為此投入資金將超過人民幣30億元。
作為回報，完成拆遷的舊城土地，將由新世界集團統(tǒng)一開發(fā)，除了部分回遷房外，其余住宅和商業(yè)物業(yè)，均為該集團銷售或持有經(jīng)營。現(xiàn)在，這一帶已被人們習(xí)慣地稱作“新世界商圈”。
