又到了房地產業低迷的時期,根據2008年的經驗,在房價出現下跌的時候,往往是業主跟開發商矛盾頻發的階段,業主在房價下跌的損失下,開始進一步為自己的物業維權,記者整理了目前投訴集中的幾個問題為讀者一一進行分析,有類似經驗或者需要類似幫助的讀者可以借鑒。
交房一年后未拿到房產證能否索賠?
魏先生:購買的商品房交付已經1年多了,但是遲遲不能拿到房產證,多次催促銷售人員,他們總是說房管局辦理手續的時候延遲了。我到房管局詢問情況,才發現開發商一直沒有將有關文件報送房管局,而合同中關于產權登記的約定是:出賣人應當在商品房交付使用60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列方式處理:買受人不退房,出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金,由于自己已經入住,也不想退房,這種情況能否向開發商索賠?
答:根據《商品房銷售管理辦法》的規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。在這個糾紛中,開發商延遲報送資料致使購房者不能拿到房產證,是否可以索賠主要是看雙方在商品房買賣合同中如何約定。從合同內容看:出賣人應當在商品房交付使用后60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列方式處理:買受人不退房,出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。對方違約得非常明確,而且事實也清楚地表明開發商沒有在約定的期限內向房地產行政主管部門報送資料,已經屬于違約行為。恰恰是由于開發商的原因,魏先生不能按期取得房地產權屬證書,所以開發商理應向魏先生支付違約金。
開發商售樓廣告承諾未兌現怎么辦?
周小姐:去年買了一套房子,當時購買時開發商在售樓廣告中承諾小區建300平方米游泳池,但交房時未建。請問開發商是否要對其承諾負責?
答:《合同法》規定,商業廣告是一種要約邀請,廣告主不受商業廣告的約束；但商業廣告內容具體明確,并表明經相對人承諾,廣告主即受該意思表示約束。這時商業廣告則被視為一種要約,廣告主要受商業廣告的約束。
根據最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確,并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的,應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應視為合同內容,當事人違反的,應當承擔責任。基于以上規定,周小姐所指開發商的行為在廣告中的承諾是一種要約,其應對該承諾負責。
商品房出現嚴重質量問題應怎樣解決?
李先生:去年剛在某小區買了一套現樓入住,但入住不到一年所購樓房就出現地面和屋頂嚴重開裂并不斷漏水的問題,李先生問能否要求退房?這樣的質量問題應怎樣解決?
答:《合同法》規定,標的物不符合質量要求,致使不能實現合同目的,買受人可以拒絕接受標的物或解除合同。根據最高人民法院有關商品房買賣糾紛的司法解釋規定,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。因房屋質量嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成其他損失由出賣人承擔。
根據以上規定,李先生首先應委托具有相應資質等級的質量檢測單位就房屋質量進行檢測。其次,假如檢測報告認定屬于一般質量問題,則可要求開發商進行維修；假如檢測報告認定是主體結構問題或地基基礎問題,或嚴重影響正常居住使用,則可要求開發商解除合同,并可要求開發商賠償損失。