近日，家居流通業(yè)第一品牌紅星美凱龍(01528.HK)與國內知名商業(yè)不動產基金高和資本聯(lián)合對外宣布，國內首個家居行業(yè)“類REITs”計劃——“暢星-高和紅星家居商場資產支持專項計劃”成功發(fā)行，近日將在基金業(yè)協(xié)會備案，并將在上海交易所掛牌交易。這是繼去年紅星美凱龍與高和資本合作成立以家居商業(yè)地產為基礎資產的并購基金以來雙方的第二次合作，旨在升級紅星美凱龍的輕資產戰(zhàn)略。

　　該類REITs不依賴主體信用兜底，且其權益級證券由專業(yè)的私募投資基金以市場化方式認購，是權益型類REITs的一個里程碑，也是權益類公募REITs的一次重要預演。這一方面說明專業(yè)不動產基金管理人和專業(yè)的投資人日臻成熟，另一方面也說明機構投資者高度認可家居商場作為穩(wěn)健的實業(yè)類別，其自身經營能帶來持續(xù)收益和物業(yè)增值。

　　該“類REITs”將天津的兩間紅星美凱龍家居商場證券化，紅星美凱龍仍將繼續(xù)向商場提供管理服務。據(jù)悉，此計劃僅面向機構投資者，總規(guī)模為26.5億元。其中優(yōu)先級合計為18.0 億元，由銀行、公募基金等機構參與認購;權益級證券合計為8.5億，由高和資本發(fā)起的私募基金認購。高和資本亦擔任項目牽頭人，渤海匯金擔任計劃管理人。

　　探索權益型類REITs 進行公募REITs的預演

　　中國證監(jiān)會債券部主任蔡建春表示，資產證券化作為直接融資工具，具有盤活存量資產、提升資源配置效率、降低融資成本的特點，契合支持服務實體經濟、支持供給側結構型改革的要求，發(fā)展資產證券化也符合當前金融工作會議的精神。證監(jiān)會債券部將會加強規(guī)則體系建設、強化事中事后監(jiān)管，完善信息披露制度，加快推動REITs等具有重要創(chuàng)新意義的落地，進一步完善對PPP等重點領域的支持力度。證監(jiān)會和交易所推動的類REITs市場在法律框架、交易結構設計、投資人教育、稅收實踐和不動產基金管理人的培育上都為將來的公募REITs提供大量可資借鑒的經驗。通過自上而下的監(jiān)管引導和自下而上的實踐創(chuàng)新相結合，相信中國公募REITs將會有更堅實的誕生基礎。

　　中國證券投資基金業(yè)協(xié)會會長洪磊和副會長張小艾在不同場合積極呼吁和推動公募REITs發(fā)展。洪磊會長指出，發(fā)展REITs意義重大，主要體現(xiàn)在：一是盤活公共資產，激活地方投融資效率;二是拓展長期資本形成機制，改善金融資本供給效率;三是推動養(yǎng)老金等投資于優(yōu)質資產，為全民共享經濟發(fā)展成果提供理想渠道。張小艾副會長認為，中國REITs的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)并存。到目前為止，我國仍沒有出現(xiàn)真正的REITs產品，其原因主要有以下幾個方面。一是基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”。二是制度環(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場化運作環(huán)境。三是缺少綜合性行業(yè)稅制安排。四是資產持有資金成本過高，權益型投資回報率不足。洪磊會長建議從四個方面推動REITs和資產證券化發(fā)展：包括在《基金法》框架下推動REITs基本制度設計;加快構建資產證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系;積極推動資本市場統(tǒng)一稅制，明確REITs相關稅收政策;推動私募基金和公募基金等專業(yè)機構投資人、養(yǎng)老資金投資公募REITs，完善資產管理市場“基礎資產、投資工具、大類資產配置”三層架構。

　　據(jù)悉，目前在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會備案的類REITs超過400億元，且開始吸引了私募基金等專業(yè)機構對權益級或次級檔的投資。權益型類REITs在上述幾個方面的實踐和摸索將是邁向中國公募REITs的關鍵過渡。

　　中國證券化基金投資業(yè)協(xié)會專家顧問、五道口金融學院研究生導師郭杰群認為，高和紅星美凱龍類REITs項目的結構設計借鑒成熟市場的權益類REITs，回歸資產支持證券的本質，脫離主體兜底，符合資產證券化和公募REITs的主流發(fā)展方向。特別是，專業(yè)的投資機構牽頭權益級投資并負責基金管理和資產管理，真正實現(xiàn)權益級的社會化認購，體現(xiàn)了專業(yè)投資者驅動的特點，是非常重要的突破。中國類REITs市場的擴容是未來公募REITs的預演，專業(yè)的權益型投資人和不動產基金管理人的逐步成熟，是公募REITs推出的前提。

　　強強聯(lián)合 打造國內首個完整的商業(yè)物業(yè)金融閉環(huán)

　　近年來，隨著自持物業(yè)逐步增加，如何構建從商業(yè)物業(yè)的建設運營，到持有孵化，再到退出的金融鏈條一直是行業(yè)性的難題。

　　紅星美凱龍董事長車建新、總裁謝堅、首席財務官席世昌、執(zhí)行總裁兼董事會秘書郭丙合一起出席中期業(yè)績發(fā)布會。

　　紅星美凱龍首席財務官席世昌指出：“在管理門店沒有減少的情況下，自營物業(yè)依靠類REITs變現(xiàn)，回收資金后可更快更多投資于新物業(yè)，通過與并購基金的協(xié)同，實現(xiàn)滾動開發(fā)和針對性并購，成為家居商場物業(yè)孵化器，最終形成從建造到運營，從并購到退出的完整輕資產閉環(huán)。紅星美凱龍在全國有大量的自營商場，主要分布在一二線城市，經營管理的家居商場的儲備量是行業(yè)內遙遙領先的，這些優(yōu)質資產一旦走上證券化之路，將會使投資人對紅星美凱龍的資產價值與公司價值有新的認識。”

　　紅星美凱龍執(zhí)行總裁郭丙合表示，紅星美凱龍已經從一個傳統(tǒng)的商業(yè)運營企業(yè)升級為一個資產運營企業(yè)，不僅通過物業(yè)的經營管理賺取經營收益，還通過金融化和證券化獲取了快速變現(xiàn)的能力，使公司可以兼顧高的股本收益率和高的資產流動性。這標志著紅星美凱龍商業(yè)模式的一次重要升級。

　　高和資本執(zhí)行合伙人周以升認為，紅星美凱龍與高和資本在并購基金和類REITs的這兩次合作實際上開創(chuàng)了國內商業(yè)地產領域真正的金融閉環(huán)：從開發(fā)運營，到并購基金，再到類REITs退出。這會讓紅星美凱龍從自營自建模式到委托管理模式之后，再一次站到行業(yè)戰(zhàn)略的制高點，加強紅星美凱龍在家居領域的領導地位。同時，周以升也指出：不依賴于主體信用的權益型類REITs模式將是商業(yè)不動產持有人盤活存量的重要手段，也將是物業(yè)持有人布局未來公募REITs的必要過渡。

　　紅星美凱龍是家居流通領域龍頭企業(yè)，深耕行業(yè)三十年，秉持一貫的“工匠精神”在家居行業(yè)精耕細作。截至2017年6月30日，紅星美凱龍共經營214家商場，覆蓋全國28個省、直轄市、自治區(qū)的150個城市，是中國經營面積最大、商場數(shù)目最多、地理覆蓋面積最廣的家居裝飾及家具商場運營商。其中經營中的自營商場69，另有21家自營商場正在籌備中。

　　作為國內家居建材流通第一股，紅星美凱龍于2015年6月登陸港交所。財報顯示，截至2017年6月30日，紅星美凱龍實現(xiàn)營業(yè)收入50.71億元，同比增長10.6%;實現(xiàn)凈利潤21.56億元，同比增長11.8%,歸屬于母公司所有者的凈利潤為20.45億元，同比增長10.2%，扣非后同比增長5.5%。紅星美凱龍上市兩周年之際用一份出色的成績單為投資者交出滿意答卷。

　　而高和資本則是中國首支也是國內規(guī)模最大的商業(yè)地產私募股權基金，在國內核心城市投資商業(yè)地產總額超過300億元，領導了國內第一個交易所CMBS以及第一個脫離主體信用的CMBN等里程碑交易，并管理200億元的商業(yè)物業(yè)證券化投資基金，是中國商業(yè)地產私募基金和不動產證券化領域重要的開拓者和引領者。