來信傾訴
廣州日報：
我不久前在金沙洲購買了一套房子，在與開發商簽購房確認書時，被要求以房價的1%將房子外墻的經營權委托給開發商管理，且收益歸他們所有。這讓我很擔心，如果開發商在住宅樓的外墻懸掛巨幅廣告等牌子，很可能影響到我們的生活作息。但開發商卻態度強硬，購房就必須把外墻經營權和收益交給他們，我該如何在簽訂購房合同時，最大限度地保障自己的權益？
廖女士
大型戶外廣告，特別是一些黃金地段的戶外廣告越來越受到商家的青睞，住宅樓的外立面自然也未能逃過商家們銳利的眼光，從而成為了戶外廣告的寵兒。正當越來越多住宅樓外墻用于懸掛商業廣告時，業主是否有權拒絕？在購房時，業主又是否有權留住樓宇外墻的經營權與收益？
本報訊 （記者姚卓文 實習生朱倩鈺）房屋外墻的戶外廣告逐漸吸引了商家的青睞，廣告的收益也開始成為了開發商與業主爭論的焦點。去年出臺的《物權法》明確了外墻經營權的歸屬，也一定程度地緩解了矛盾。根據《物權法》第70條的有關規定，業主對外墻享有共有和管理的權利。
然而不少開發商似乎并不愿放棄這塊“蛋糕”，廖女士日前在金沙洲買了一套商品房，起初看中的就是開發商高達92折的折扣優惠。“當時不知道優惠的名堂，直到下了保證金之后才如夢初醒。”廖女士告訴記者，在開發商的折扣當中，最讓她不可接受的是樓宇的屋面、外墻的70年經營權以及收益以1%的房價交由開發商處理。
部分業主沒有留意到合同條款
記者了解到，整個小區將有1000多戶入住，一同購房的業主中有不少人并沒有過多地關注到這1%的房價折扣，即使留意了，往往也出于折扣的優惠只顧著眼前的利益，卻忘了考慮日后可能造成的生活上的影響。
在購房者的確認書上，記者看到，開發商規定，“此折扣已包含甲方（開發商）向乙方（購房者）支付的相當于該物業定價的1%的樓宇屋面、外墻70年所應收取的收益，乙方同意將該商品房及所在樓宇的屋面、外墻委托甲方或甲方指定的公司進行經營管理，所得收益歸甲方所有。”按照廖女士的購房價格計算，出讓的收益大概只值不到5000元。
多數業主對外墻收益不了解
像廖女士這般考慮周密的業主實際上并不多，雖然《物權法》上已經明確規定了外墻歸業主共有，但記者發現，不少業主對此一無所知。“不知道，不知道。應該歸開發商吧？我們從來都不關心這種事。”入住海珠區工業大道某大型小區的劉先生代表了多數業主的想法，他所在的小區當初購房時并沒有簽訂關于外墻收益的“特殊條款”，這表示業主應該對外墻的廣告收益有著共享的權利。但直到樓宇外墻的戶外廣告牌掛上后，大家也沒有意識到自己權益已經受損了。
合同一簽日后投訴無門
類似的情況，在廣州的小區屢見不鮮，直到廣告牌確實影響了業主們的生活后，往往才引起業主的重視，并由此引發對廣告牌收益的爭奪戰。
像廖女士所購買的小區，這樣的格式合同讓許多購房者稀里糊涂地簽了確認書，中了開發商的“溫柔陷阱”，事后越想越覺得不對勁，明明是自己買的房子，經營權交給了他們，一旦生活因外墻的經營而受影響也變得投訴無門了。
業主:外墻變臉影響生活
廖女士的擔心不無道理，如今都市戶外廣告越來越多，尤其是利用樓宇外墻做燈光廣告，這種廣告在晚上很吸引旁人的眼球，色彩鮮亮，射光很強。但是對于這樓內的住戶來說，每天一到晚上就很痛苦，房間被那些跳躍的光線反射得難以入睡，苦不堪言。
“我曾對購房確認書中的關于屋面、外墻的經營權向開發商提出過異議，希望外墻的經營不至于影響到我們的生活作息，哪怕讓我們放棄那1%的房款折扣也行。”另一名同樣購買了該小區物業的業主姚先生說，可惜，他的意見遭到了開發商的拒絕。無奈之下，他也只好在確認書上簽下了自己的名字。
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開發商：只為保持外墻一致
對于業主必須出讓屋面、外墻的經營權，開發商的工作人員強調，收回經營權主要的目的并非為了在樓宇制作戶外廣告，而是制止部分業主改變外墻統一風格。如果經營權歸業主所有，那么有的業主可能會根據自己的個人喜好來改變樓宇原先的統一裝飾，造成整個小區風格的不協調。
開發商的解釋并不被業主接受，業主廖女士表示，如果開發商只為保持大樓外墻的一致性，完全可以通過合同的條款要求業主不改變外墻的風格，沒必要一并將經營權和收益據為己有。“更重要的是，在確認書上，業主除了簽名外并沒有其他保障自身權益的辦法。”
對于開發商條款上的內容，廣東圣和勝律師事務所的丁劍清律師認為，由于確認書屬于格式合同，對購房者而言是有失公平的。購房者應該據理力爭，即便無法奪回外墻的經營權及收益的所有權，也應該規范開發商在經營外墻時的行為，不應影響到住戶的生活作息。
丁律師建議，樓宇外墻的經營管理屬于新事物。“房地產行業協會應該發揮作用，在法規、政策仍未規范前，制定行業規范，讓開發商能夠合理、有序地經營樓宇的屋面和外墻，以緩解開發商與業主之間的沖突。”