續(xù)大型房企綠地、中海、龍湖、長甲進(jìn)行大規(guī)模打折促銷后，新城、萬科也加入到此行列，打折項目已經(jīng)開始從外環(huán)區(qū)域向市中心一些高端、改善型樓盤推進(jìn)。隨著大量新盤促銷，滬上樓市成交量也一改持續(xù)下滑的態(tài)勢，開始低位徘徊。昨日來自中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、佑威及樓市專評網(wǎng)等多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周(11月7日—11月13日)上海市商品住宅成交面積為 9.94萬平方米，環(huán)比前周上漲5.92%。
兩三成降價標(biāo)尺確立
從數(shù)據(jù)來看，伴隨著新增供應(yīng)量的回暖以及實質(zhì)降價的影響，周度成交面積呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增加趨勢，打折項目在成交結(jié)構(gòu)中承擔(dān)了更多的權(quán)重。
位于松江泗涇板塊的“米蘭諾貴都”，本周成交1.57萬平方米，成交均價1.38萬元/平方米，此前均價約2萬元/平方米。位于嘉定南翔板塊的“新城公館”周成交1.09萬平方米，成交均價為2.03萬元/平方米。項目之前均價為2.6萬元/平方米優(yōu)惠至1.9萬元/平方米。這兩個樓盤的交易量合計占到上周交易量的近三成。
“少數(shù)深度打折的樓盤繼續(xù)在新房市場中表現(xiàn)突出，‘以價換量’策略繼續(xù)奏效。如新城公館和米蘭諾貴都價格優(yōu)惠幅度分別達(dá)到27%和30%，由此20%—30%的降價幅度漸成當(dāng)前買家的心理標(biāo)桿。 ”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍判斷道。
郊環(huán)外項目壓力最大
雖然上周成交量有所微升，但是來自21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻表明，11月前13天上海新建商品住宅成交17.3萬平方米，同比縮水43.8%。而進(jìn)入10月后，隨著市場降價趨勢逐步明顯，樓市成交卻在近6周中4次跌破10萬平方米，周平均成交水平僅約為10.5萬平方米。另外該段時期內(nèi)新房供銷比值從10月首周的0.68:1擴(kuò)大至上周的2.23:1，同時新房庫存面積也由此已攀升至11月14日22時的924.83萬平方米的高位。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅坦言，目前的庫存量和今年1月底相比，在不到10個月的時間內(nèi)庫存量大幅增加了325.26萬平方米，庫存量大漲48.63%。他指出，分區(qū)域來看，庫存量和今年1月底相比，增量最大的依然是外郊環(huán)，其次郊環(huán)外，分別新增了158.64萬平方米和82.53萬平方米，但郊環(huán)外的增幅很大，達(dá)到了65.24%。此外，外郊環(huán)和郊環(huán)外的商品住宅庫存總量目前達(dá)到了692.99萬平方米的高位。“這預(yù)示著外環(huán)線外的開發(fā)商的去化壓力巨大，而政策在短期內(nèi)又看不到轉(zhuǎn)向，因此，特別對開發(fā)外環(huán)線外商品公寓的開發(fā)商們而言，如還不愿通過普降來以價換量，則后市會醞釀大跌、快跌的風(fēng)險。換句話說，在政策不轉(zhuǎn)向的前提下，今年剩余時間的成交量越小，則明年價格相較現(xiàn)在，下跌的幅度越大。 ”黃志堅分析道。
房企巨頭開始搶跑
樓市調(diào)控的層層緊逼，讓房企巨頭們開始謀劃如何過冬。上周末，萬科集團(tuán)總裁郁亮再度亮相，介紹萬科的“過冬策”：現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體。隨之而來的是上海一些項目的開始積極銷售。中介處對萬科清林徑的最新報價為1.35萬元/平方米，而之前期售價為1.65萬元/平方米。
“從近期中央政府的發(fā)言來看，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不存在放松可能性，持續(xù)到明年基本已成為定局。為了應(yīng)對這種局面，房企之間的打折效應(yīng)仍會擴(kuò)散。 ”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔分析透露，目前本市新房市場的降價范圍正開始逐漸由外圍區(qū)域向中心區(qū)域延伸，只是受供應(yīng)量及同質(zhì)可比數(shù)量的稀缺影響，該蔓延周期或較為漫長。
“原來預(yù)計的報價為8萬元/平方米，現(xiàn)在有團(tuán)購價6.4萬元/平方米。 ”滬上一中介人士昨日介紹位于徐匯龍華板塊的海珀旭輝。該項目本月19日推出精裝修大平層豪宅。對此，記者向該項目售樓處進(jìn)行求證，一售樓工作人員謹(jǐn)慎地表示，目前售樓處的價格仍是8萬元/平方米，大平層團(tuán)購8折優(yōu)惠則需要團(tuán)購方來操作。
實際上，這并不是第一例中心城區(qū)促銷的項目，近期上市的大寧瑞仕花園和樂活居等市中心中高檔樓盤也紛紛打出8.5折、8.3折的優(yōu)惠。繼新城公館促銷之后，新城金郡等樓盤也將會加入到新一輪的促銷行列。
“由于開發(fā)商擴(kuò)張得太大和本輪調(diào)控周期較長，開發(fā)商資金缺口太大，現(xiàn)在必須促銷了。 ”中房信分析師薛建雄指出，目前除了大降價，別無它法。(記者 張駿斕)
