國內(nèi)首份揭示開發(fā)商囤地現(xiàn)狀的報(bào)告———《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報(bào)告》昨日在杭州發(fā)布。報(bào)告顯示，到今年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米；截至2006年底，房地產(chǎn)業(yè)沉淀在土地上的資金約2.4萬億元。
該報(bào)告由焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心完成。主要撰寫人、北師大金融中心主任鐘偉表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)可用“資金為王、土地為禍”形容，“繼續(xù)維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)將是危險(xiǎn)而巨大的賭博。”
所囤土地可開發(fā)3年
“囤地現(xiàn)象不是新近出現(xiàn)的，事實(shí)上，2004年前的囤地增長規(guī)模較此后更快。”鐘偉在搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)主辦的“杭州土地招拍掛十年高峰論壇”上說，之所以引起廣泛關(guān)注，是因?yàn)榻陙砉⿷?yīng)收緊、地價(jià)飆升。
鐘偉說，萬科、碧桂園、金地、河南建業(yè)等全國10大房開商是“囤地大戶”，其中實(shí)際土地儲備規(guī)模在1000平米以上的包括碧桂園、萬科、保利和招商地產(chǎn)，“10大開發(fā)商囤地總面積約1億平米”。
他表示：“開發(fā)商目前的囤地規(guī)模約可支持靜態(tài)開發(fā)4年或動(dòng)態(tài)開發(fā)3年，也就是囤積了一個(gè)完整開發(fā)周期的土地。”
沉淀資金一半來自銀行
報(bào)告同時(shí)對沉淀在土地上的資金進(jìn)行了計(jì)算。“房地產(chǎn)企業(yè)囤地的過程同時(shí)也必然是資金沉淀的過程”，鐘偉說。
報(bào)告估算，至2006年底，沉淀在土地上的資金約2.4萬億元。在這些資金中，來自銀行信貸的可能高達(dá)1.32萬億。“也就是說，囤地帶來的資金沉淀，差不多一半源自銀行信貸；銀行每發(fā)放4元的涉及房地產(chǎn)貸款，就有1元被直接或間接沉淀在土地上。”鐘偉認(rèn)為，“和房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)、凈利潤等指標(biāo)比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金已有一定風(fēng)險(xiǎn)。
地價(jià)并非房價(jià)關(guān)鍵因素
由于各地頻頻出現(xiàn)“地王”，使人們將房價(jià)上漲很大程度上歸因于地價(jià)上漲。但報(bào)告分析得出的結(jié)論是：地價(jià)對房價(jià)的占比并不是推動(dòng)房價(jià)的決定性因素。
報(bào)告估測，地價(jià)對房價(jià)的占比在20%～30%，“因此，單純從土地購置成本和房價(jià)形成看，不能顯示地價(jià)對房價(jià)的決定性影響。”
報(bào)告認(rèn)為，地價(jià)影響房價(jià)的關(guān)鍵在于目前的土地開發(fā)、供應(yīng)方式和規(guī)模，以及囤地的資金成本造成嚴(yán)重的供不應(yīng)求，形成強(qiáng)烈的房價(jià)上漲預(yù)期。