深圳新聞網(wǎng)訊 自5月8日連續(xù)兩天以《坂田商業(yè)廣場(chǎng)商鋪投資回報(bào)率達(dá)8％？》為題，對(duì)坂田商業(yè)廣場(chǎng)商鋪以高額回報(bào)和“反租”作為銷售賣點(diǎn)的情況進(jìn)行追蹤報(bào)道。那么，作為一個(gè)理性的投資人，在商鋪投資中會(huì)遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)又應(yīng)該如何處置？記者采訪了深圳律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、廣東廣和律師事務(wù)所注冊(cè)律師陳凌，陳律師明確表示，穩(wěn)定、高額的投資回報(bào)屆時(shí)是否如約兌現(xiàn)，是投資者面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。

　　“投資回報(bào)率”承諾屬?gòu)V告違規(guī)誤導(dǎo)

　　售樓員關(guān)于“投資回報(bào)率”的承諾具有廣告性質(zhì)，從法律上來(lái)講，廣告宣傳是要約邀請(qǐng)，它不是真正的合同條款，一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有約束力。如果購(gòu)房者對(duì)某一方面的問(wèn)題特別關(guān)注，就要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商寫(xiě)進(jìn)合同。實(shí)際操作中，多數(shù)情況下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拒絕將投資回報(bào)率寫(xiě)進(jìn)合同條款中，但投資回報(bào)率問(wèn)題又對(duì)購(gòu)房合同的簽訂有著巨大影響。

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在廣告中作出高額回報(bào)率的承諾，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)具有致命的吸引力。這種承諾有誤導(dǎo)公眾之嫌。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為既然是市場(chǎng)化的行為，就一定存在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。穩(wěn)定、高額的投資回報(bào)屆時(shí)是否如約兌現(xiàn)等是投資者面臨的首要風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自于開(kāi)發(fā)商等相關(guān)主體商業(yè)信譽(yù)（是否誠(chéng)信履約），還來(lái)自于社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政策變更及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面因素的影響。但如果沒(méi)有該項(xiàng)承諾，其廣告作用甚微，甚至于無(wú)人問(wèn)津。

　　無(wú)論如何，這種關(guān)于高投資回報(bào)率的承諾是違反法律規(guī)定的。我國(guó)1997年2月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第3條還規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。”

　　開(kāi)發(fā)商不履行承諾消費(fèi)者可要求加倍賠償

　　含有虛假、夸大宣傳內(nèi)容的房地產(chǎn)廣告包括向購(gòu)房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無(wú)法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理，包括未能按照規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積；同時(shí)也包括廣告中含有房地產(chǎn)升值或投資回報(bào)承諾內(nèi)容。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為是市場(chǎng)化的行為，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。開(kāi)發(fā)商在諸多不確定因素存在的情況下，允諾的高投資回報(bào)率，具有虛假?gòu)V告的嫌疑，這些廣告足以誤導(dǎo)投資者的購(gòu)買選擇。

　　依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

　　房產(chǎn)廣告亂吹，要面臨雙倍賠償，部分省市地方條例已經(jīng)有所規(guī)定，如2001年開(kāi)始實(shí)施的《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第15條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者將違法建設(shè)的房屋銷售給不知情的消費(fèi)者、故意隱瞞房屋權(quán)利受限的情況誘使消費(fèi)者購(gòu)買、以虛假承諾誘騙消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同等欺詐消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同，并可以要求經(jīng)營(yíng)者加倍賠償損失。

　　實(shí)現(xiàn)“反租”開(kāi)發(fā)商便可套現(xiàn)出局

　　售后反租，即反租銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤(pán)出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。售后反租的銷售方式含有融資和變相融資，今年5月22日，國(guó)家建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警告，稱售后反租風(fēng)險(xiǎn)涉嫌違法，禁止開(kāi)發(fā)商以售后反租方式銷售未竣工商品房，明確該營(yíng)銷模式的違法性質(zhì)。

　　有的商場(chǎng)采取將若干年限內(nèi)的反租租金部分或全部在業(yè)主購(gòu)買商鋪的款項(xiàng)中沖減。實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往項(xiàng)目銷售完成后，發(fā)展商便已經(jīng)脫離出局，改由承租商在反租的年限內(nèi)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。一旦發(fā)展商完成該商業(yè)項(xiàng)目的銷售，實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商便已經(jīng)可以套現(xiàn)出局。而將巨大的租金成本轉(zhuǎn)嫁給承租商。(來(lái)源: 深圳晚報(bào))