（圖片來源：北京晨報）

　　昨天（8月22日）起，央行開始實行上調后的新利率。記者在幾家銀行看到，關于加息的文件已貼出。而在銀行大廳除了辦理和咨詢轉存的市民增加外，還有部分市民在咨詢房貸還款的事宜。深發(fā)展銀行工作人員在給記者算賬后發(fā)現(xiàn)，按照購房貸款30萬元、20年期的等額本息的還款方式計算，即使仍執(zhí)行優(yōu)惠利率，明年起月還款額要比今年至少增加成本106.44元，一年多花1000多元（見表1）。

　　同樣多次加息后，公積金與商貸的利率差再次加大，優(yōu)勢更為突出。鏈家地產市場部研究人士介紹，如貸款額30萬元、期限20年，在月還款方面，使用公積金貸款每月可比商貸的優(yōu)惠利率少237.17元，累計節(jié)省利息56920.8元；如果與商貸的基準利率相比，公積金月供少441.3元，利息節(jié)省達到105912元（見表2）。

　　【后市分析 】 單純加息難撼剛性需求

　　本市（北京市）商品住宅成量熱季不熱，甚至連續(xù)出現(xiàn)多個“黑色星期天”，凸顯價格對需求的抑制作用以及供應量的不足。昨日（8月22日）央行執(zhí)行年內第四次加息，此舉是否會讓房地產市場的成交狀況雪上加霜？多位市場分析人士認為，盡管四次加息合力抬高了購房人的還款金額，但單純依靠加息手段難以削減需求量和成交量，房地產市場的價格現(xiàn)狀不會因此受到撼動。

　　“我愛我家”副總胡景暉分析認為，需求量之所以不會受到加息的影響。首先，從市場供應角度看，當下開發(fā)商的融資渠道越來越多樣化，對于銀行開發(fā)貸款的依存度有所降低。因此僅靠加息難以抑制開發(fā)商的投資熱情，也就難以削減市場中可供選擇的產品數(shù)量。

　　其次，從購房者的角度來看，根據(jù)“我愛我家”市場研究中心對今年前三次加息的跟蹤分析，自住型購房人在迅速攀升的房價前并沒有因為加息而延緩購房計劃，而只會去選擇一些低總價的中小戶型，盡量減少貸款量。而寄希望于房價上漲獲利的投機型買家，只要房價上漲的幅度能夠滿足投資預期，加息后每個月幾十元錢的額外負擔，幾乎可以忽略不計。

　　再次，根據(jù)“我愛我家”市場研究中心對今年前三次加息的跟蹤分析，已持有房產的按揭中業(yè)主在連續(xù)加息后，出現(xiàn)了一些二手中高檔大戶型的拋盤現(xiàn)象。其主要原因是近幾年租金平穩(wěn)，而連續(xù)加息導致買家投資回報率有所下降，于是他們選擇在房價高漲階段套現(xiàn)獲利轉換投資形式。但是，由于這部分房源數(shù)量很少，并不能有效滿足市場需求，因此對市場整體價格和供求現(xiàn)狀也難有撼動。

　　胡景暉認為，單純的加息對房地產市場的調控已經“失靈”。“要改變整體供求現(xiàn)狀、平抑房價、滿足廣大中低收入階層的居住需求，必須采取綜合手段。例如通過盡快開征物業(yè)稅、減少二手房流通環(huán)節(jié)稅費等調控手段，釋放存量房市場能量，迅速而有效地增加供給，平抑房價。” （記者 楊舒萌）

　　頻繁加息動搖投資客“拿房”信心

　　中大恒基市場總監(jiān)付嚴分析認為，對于部分已經購房用來投資的業(yè)主，由于房價上漲已到達高位，而房屋租金整體上漲水平比較慢，加息后其資金占有成本會進一步增加，所以部分投資的業(yè)主將選擇出售手里持有的房產，這將增加二手房的房源供給，緩解二手房房價過快上漲的勢頭。

　　“尤其是2002年以后購買高檔公寓作為投資用途的消費者，央行的多次加息使其收益越來越難保證，甚至月還款額已經超過月租金，尤其是貸款50萬元以上購買房產的投資者。目前北京高檔公寓的出租率以及空置率高達四成，其中貸款購買比例占到八成以上，加息后，這部分投資者持有房產的信心會下降，在今后一段時間內有出售房產的可能性。”付嚴說。

　　【投資分析】 房產年增值超1.4%投資客有賺

　　如果貸款50萬元，對一套支出成本在80萬元、面積在60平方米的市中心房產進行投資，貸款期限為20年，那么以等額本息的方式還款的總額為971119.15元，需要負擔的利率總額為471119.15元；以等額本金的方式還款的總額為879575.00元，需要負擔的利率總額為379575.00元。也就是說，平均每年所需負擔的利率最少為18978.75元，故該套房產的每年出租回報率如下：

　　假設家具、家電的購置和裝修花費共投入5萬元，那么該套房屋的投入總成本共計85萬元。根據(jù)市場規(guī)律，設定扣除房屋維修以及房屋空置期1個月，60平方米的房屋月租金大致為1600元的平均值，根據(jù)公式“年投資回報率=月租金×出租月數(shù)÷總投資金額×100%”，可得該套房屋每年的投資回報金額為1600×11=17600元，投資回報率為1600×11÷850000×100%=2.07%。每年的租金收益仍不足以補足等額本金貸款所要額外支付的利率，相差1378.75元。

　　由于30萬元資金存入銀行1年期所獲利息是10260元，也就是說，當每年房產升值額度等于每年收入支出差+存款1年所獲得的利息=1378.75+10260=11638.75元時，才能達到與存入銀行同等的收益。因此，只有當房產平均每年增值幅度≥每年房產升值額度÷投資總金額×100%=1.4%時，才能達到與存入銀行相平衡。

　　“千萬家”市場分析人士認為，持續(xù)加息和租售比值的過高，已大大削減了投資的回報率。如上述，投資者要承受每月4046.33元的高額月供，從而大大減慢了投資回籠的速度。持續(xù)加息政策使未來投資者面臨的信貸壓力加大，且兩限房、經濟適用房和廉租房等一系列保障性住房的籌建，小戶型的集中入市，都將會逐漸緩解供需失衡的情況。如此看來，重要投資風險將體現(xiàn)在5年以上。（記者 王麗婭）