樓市分析：宏觀調(diào)控下的房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲？
“‘宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)’這個(gè)題目嚇跑了所有的中國(guó)房地產(chǎn)商。主辦方讓我來講的時(shí)候，說是中國(guó)的房地產(chǎn)商沒有愿意來講這個(gè)題目的。”這是ＳＯＨＯ中國(guó)有限公司聯(lián)席總裁張欣的開場(chǎng)白。
在近日舉行的“２００７《財(cái)經(jīng)》年會(huì)”的“房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控后”分論壇上經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠、渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡、張欣等人士在關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌問題上發(fā)表了各自的觀點(diǎn)。
“房?jī)r(jià)不斷上漲的主要決定因素是供求關(guān)系。”張欣表示，土地供應(yīng)不足，特別是城市中心地區(qū)的土地供應(yīng)不足是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。此外二手房市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，再加上交易環(huán)節(jié)稅收政策的連續(xù)出臺(tái)，增加了交易成本，使更多的住房需求被迫集中在新房市場(chǎng)上。
“要想解決中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，就要讓土地供應(yīng)更加市場(chǎng)化、更加透明。”張欣說，北京前段時(shí)間廣渠路４６萬平方米的“地王”開發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目贏得了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。但是，最后中標(biāo)不是出價(jià)最高，而是出價(jià)第五的開發(fā)商。“招標(biāo)的時(shí)候說價(jià)格不是唯一的標(biāo)準(zhǔn)，那么標(biāo)準(zhǔn)是什么？這會(huì)導(dǎo)致很多不同的解釋和指標(biāo)。”
“究竟土地供應(yīng)到多少才能調(diào)整房?jī)r(jià)呢？”謝國(guó)忠則認(rèn)為，關(guān)鍵是要調(diào)整地方財(cái)政體制，應(yīng)當(dāng)允許地方政府發(fā)債，并調(diào)整中央與地方的財(cái)政收入分配關(guān)系。此外，土地收入應(yīng)當(dāng)從地方政府收入中獨(dú)立出來，建立土地基金，并將土地增值的收入用到社會(huì)保障等公共事業(yè)方面。
謝國(guó)忠認(rèn)為，中國(guó)目前的資金過剩必然推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格上漲，在投資渠道少等情況下，不少資金都集中到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“中國(guó)內(nèi)地過快取消公房是市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)如此敏感的重要原因。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就像韓國(guó)一樣將被“政治化”。而“政治化”趨勢(shì)會(huì)導(dǎo)致政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)越來越多，這樣不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。”謝國(guó)忠如此表示。
謝國(guó)忠表示，新加坡八成是公房，交易有限制，香港一半是公房，因此，盡快在中國(guó)內(nèi)地建立公房制度是解決問題的重要方式。
“建立公房制度其實(shí)是讓地方政府成為房地產(chǎn)開發(fā)商，這是一種倒退。”張欣卻認(rèn)為，中國(guó)的二手房大量是早期的公房，低價(jià)房的供應(yīng)量實(shí)際上是非常大的，但貸款等政策不完善很難交易。“二手房交易制度的不完善是導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格不斷走高的重要原因。”
“中國(guó)的房?jī)r(jià)必定會(huì)繼續(xù)上漲。”陳凡繼續(xù)看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，住房是人們的基本需求，再加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而快速增長(zhǎng)，人們買新房以及住房升級(jí)的需求規(guī)模很大。因此，未來房?jī)r(jià)總體上是處于上升階段。
“從世界經(jīng)濟(jì)的周期來看，２００８年、２００９年可能會(huì)陷入低谷。”謝國(guó)忠預(yù)測(cè)，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度應(yīng)該也會(huì)放低，會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生變化。因此，未來一兩年中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)步入調(diào)整。