開發(fā)商拿地后，不得申請調(diào)整幼兒園、學(xué)校等公共配套；住宅公建配套項目和開發(fā)商建設(shè)的道路，要在第一期房子預(yù)售前就規(guī)劃驗收；多高層住宅底層，除了騎樓等特殊建筑，應(yīng)盡量架空不做商業(yè)用途……昨日，廣州市規(guī)劃局公布《關(guān)于完善建設(shè)工程規(guī)劃管理若干問題的規(guī)定》(下簡稱《規(guī)定》)，進(jìn)行市民意見征求。《規(guī)定》對辦理房產(chǎn)證易出現(xiàn)的扯皮問題都進(jìn)行了細(xì)化規(guī)范，分小區(qū)綠化、道路建設(shè)、建筑面積超標(biāo)等細(xì)項進(jìn)行明確。

　　看點1.開發(fā)商拿地后一般不得調(diào)整規(guī)劃

　　目前，在公開市場上出讓的土地，都有單獨的規(guī)劃條件要求。但開發(fā)商拿地后，有時會出現(xiàn)加多層數(shù)、增加房子密度，不按規(guī)劃配套幼兒園、小學(xué)等不規(guī)范行為，使小區(qū)等出現(xiàn)“貨不對板”。

　　對此，《規(guī)定》要求，凡通過公開出讓方式取得的土地，開發(fā)商不得直接向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請調(diào)整規(guī)劃條件中確定的建設(shè)用地性質(zhì)、建設(shè)用地使用強度和公共配套設(shè)施的規(guī)劃要求。如確需調(diào)整，應(yīng)在退回土地后，由土地出讓部門向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按程序提申請，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審批。

　　在《規(guī)定》實施之前，位于文物保護(hù)、風(fēng)景名勝、機(jī)場、微波通訊等城市規(guī)劃高度控制地區(qū)以外的公開出讓土地，如確需調(diào)整規(guī)劃條件中的建筑高度的，可向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門結(jié)合建筑間距、容積率、建筑密度和城市規(guī)劃要求，依法進(jìn)行審批。

　　看點2.首期房子預(yù)售前配套要建好

　　《規(guī)定》表示，單幢以及塔樓或裙樓連體的建筑工程不得分期申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。居住區(qū)(或小區(qū)、組團(tuán))修建性詳細(xì)規(guī)劃用地范圍內(nèi)，所有獨立用地的公建配套項目以及由開發(fā)單位建設(shè)的道路等市政公用設(shè)施項目，應(yīng)早于或與居住區(qū)(或小區(qū)、組團(tuán))第一期工程同時申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并在第一期房屋預(yù)售前實施建設(shè)和完成規(guī)劃驗收手續(xù)。

　　在第一期工程建設(shè)時，開發(fā)單位應(yīng)對由政府建設(shè)的道路預(yù)留路基，并于現(xiàn)場作出永久性明顯標(biāo)識，道路位置不得建設(shè)任何建筑物。

　　看點3.已預(yù)售小區(qū)的會所禁改成經(jīng)營房

　　近年來，不少小區(qū)業(yè)主糾紛在于，在購房時明明說是會所等用途的配套，在售房后往往變成餐館等經(jīng)營性用途，造成擾民。此次《規(guī)定》針對這個矛盾指出，經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，原則上不得修改。

　　已預(yù)售或者銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目申請修改修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，應(yīng)當(dāng)先行停止房屋預(yù)售、銷售，并向原審批的城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。

　　已預(yù)售或者銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得將配套公建、會所、停車場庫等非經(jīng)營性用房調(diào)整為經(jīng)營性用房。修改修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證的次數(shù)分別不得超過3次，每次審批的時限相應(yīng)延長5～10個工作日。

　　看點4.住宅底層要盡量架空不做商用

　　《規(guī)定》要求，小區(qū)應(yīng)沿路建設(shè)綠化帶。建筑紅線退讓道路紅線范圍內(nèi)應(yīng)建設(shè)不少于2～3米寬的綠化帶，且綠化區(qū)域不少于退讓范圍的2/3。規(guī)劃布局的集中綠地應(yīng)有面向城市道路或公共空間的開放面。應(yīng)盡可能利用邊角和零星用地建街頭綠地。

　　另外，住宅建筑下部原則不得設(shè)置商業(yè)功能，多高層住宅底層盡量架空。但有兩種情況除外：確實為隔絕干道噪音干擾和安置必要的公共服務(wù)設(shè)施所需，且更有利于改善居住環(huán)境的住宅；為保持歷史舊城核心區(qū)商住混合的商業(yè)街巷特征，沿街設(shè)底層為商業(yè)、上部為居住功能的騎樓式住宅。