漫畫(huà)／楊信
近期，京滬深等一線城市豪宅市場(chǎng)大幅升溫以及價(jià)格快速上漲，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的助推器，對(duì)此部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出臺(tái)房地產(chǎn)持有稅費(fèi)是抑制目前“投資購(gòu)房”熱的有效途徑，并有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。
一線城市豪宅熱賣(mài)
數(shù)據(jù)顯示，9月份包括太陽(yáng)公元、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、億城西山華府在內(nèi)的北京十大高端住宅項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售38.3億元；十大別墅項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售13.89億元；加上北京財(cái)富中心、釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院、西絨線26號(hào)等單價(jià)排前十位樓盤(pán)的銷(xiāo)售金額，北京新盤(pán)豪宅項(xiàng)目成交金額逾60億元。同期，北京新建商品住宅的成交量為232.59億元，豪宅的市場(chǎng)權(quán)重超過(guò)25%。
京城二手房市場(chǎng)上豪宅成交量也是節(jié)節(jié)攀升，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份總價(jià)300萬(wàn)元以上的二手豪宅占總成交量9.39%，而到8月時(shí)成交占比已經(jīng)達(dá)到20.67%。
在上海和深圳豪宅同樣搶手。第三季度上海豪華公寓的購(gòu)買(mǎi)需求仍然旺盛，一些豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)了破紀(jì)錄的高銷(xiāo)售額。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳9月份成交量最大的前10名樓盤(pán)中，有8個(gè)屬豪宅項(xiàng)目。
不過(guò)與香港的豪宅比起來(lái)，內(nèi)地的豪宅相形見(jiàn)絀：近日，香港島半山一個(gè)復(fù)式樓盤(pán)成交價(jià)高達(dá)每平方英尺7.128萬(wàn)港元，約合每平方米70萬(wàn)元人民幣，一舉創(chuàng)下全球最貴分層豪宅紀(jì)錄。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，香港高級(jí)住宅上個(gè)月成交激增近兩倍，截至9月，今年香港豪宅售價(jià)已經(jīng)攀升28％。
豪宅助推房?jī)r(jià)走高
盡管今年房?jī)r(jià)走高有多方面原因，但無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人以及專業(yè)研究機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，今年豪宅的火爆成交和豪宅價(jià)格的快速上漲成了房?jī)r(jià)走高推手之一。尤其是在下半年，隨著豪宅供應(yīng)量的增加，有可能還將成為新一輪房?jī)r(jià)上漲的助推器，因?yàn)閷?duì)一個(gè)城市或地區(qū)而言，“豪宅榜樣的力量是無(wú)限的”。
京城一位房地產(chǎn)界人士表示，目前大部分房主在出售房產(chǎn)時(shí)都會(huì)參照附近的高價(jià)樓盤(pán)來(lái)定價(jià)，“比如百環(huán)家園的經(jīng)濟(jì)適用住房房主，他定價(jià)的參考對(duì)象是附近二手房?jī)r(jià)格近3萬(wàn)元/平方米的富力城，這就是豪宅的示范作用。”
豪宅的“高價(jià)示范作用”不僅體現(xiàn)在二手房房主，多位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，“今年樓盤(pán)定價(jià)比較容易，只用瞄著周邊區(qū)域最貴的樓盤(pán)，比他低點(diǎn)就肯定賣(mài)火。”
最新數(shù)據(jù)顯示，三季度北京住宅期房最高均價(jià)為76758元/平方米，這個(gè)價(jià)格在給開(kāi)發(fā)商壯膽的同時(shí)，也讓買(mǎi)房人對(duì)房?jī)r(jià)的心理底線不斷提高。有調(diào)查顯示，去年購(gòu)房人心中1萬(wàn)/平方米就算貴房子，而今年貴房子的底線已經(jīng)提到了2萬(wàn)元/平方米，一些五環(huán)以外1.3萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)都被購(gòu)房人認(rèn)為“價(jià)格相對(duì)合理”的樓盤(pán)了。在豪宅帶動(dòng)下，普通住宅高價(jià)化已經(jīng)成為北京、上海等一線城市樓市日趨明顯的特點(diǎn)。
天價(jià)豪宅誰(shuí)在買(mǎi)單？
關(guān)注樓市的人可能都清楚地記得，2008年底房地產(chǎn)界還在拿曾經(jīng)的“全國(guó)最貴豪宅”湯臣一品開(kāi)涮，預(yù)言該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)兩年也賣(mài)不出幾套房，而今年5月湯臣一品熱銷(xiāo)、月賣(mài)幾十套的新聞便見(jiàn)諸媒體。為什么豪宅會(huì)一夜之間火起來(lái)？是誰(shuí)在為這些天價(jià)豪宅買(mǎi)單？
北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)認(rèn)為，限外令的解除釋放了一大部分境外高端人士的購(gòu)房需求，而信貸政策放松和通脹預(yù)期也推動(dòng)國(guó)內(nèi)富人入市購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。在通脹預(yù)期愈演愈烈的背景下，投資保值成為樓市消費(fèi)的主旋律，并已經(jīng)取代剛性需求，成為支撐上海、北京等地樓市的中堅(jiān)力量。
一位來(lái)自山西的煤礦主最近在銀泰中心花近億資金購(gòu)買(mǎi)了兩套房子，他告訴記者銀泰這種稀有位置的高檔樓盤(pán)、別墅等豪宅項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗跌性，因此購(gòu)買(mǎi)豪宅對(duì)于他來(lái)說(shuō)是進(jìn)行資產(chǎn)保值和儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移的最佳途徑之一。
在最近的“國(guó)進(jìn)民退”浪潮中，山西將2000多家煤企壓縮到了100家，據(jù)國(guó)金證券的首席分析師金巖石分析，預(yù)計(jì)煤礦主將獲得累計(jì)超過(guò)3000億元的補(bǔ)償。“樓市將是煤礦主們的主要投資方向，本次山西煤企整合，將再次為北京的樓市注血，特別是中高端的樓盤(pán)預(yù)見(jiàn)將大大受益。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)。
相關(guān)對(duì)策：不動(dòng)產(chǎn)持有稅費(fèi)亟待出臺(tái)
原國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)賀鏗在接受媒體采訪時(shí)稱，國(guó)內(nèi)部分一線城市房?jī)r(jià)太高，深圳、北京、上海等已經(jīng)形成一定泡沫。國(guó)務(wù)院研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌則稱，由于前期信貸空前寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)未經(jīng)實(shí)質(zhì)性調(diào)整就開(kāi)始再度走高，現(xiàn)已形成泡沫。
盡管絕大部分業(yè)內(nèi)人士不認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“泡沫苗頭”，但事實(shí)上快速上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓部分購(gòu)房人開(kāi)始猶豫，“雖然眼下大家還在搶著買(mǎi)房，但是等到有一天不買(mǎi)了，市場(chǎng)又該進(jìn)行調(diào)整了，而這是我們所擔(dān)心的。”
通過(guò)出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)、合理抑制“投資購(gòu)房”、“保值需求”，讓樓市回歸“居住需求”成了業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房人的共識(shí)。社科院發(fā)布的《2009房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》指出，對(duì)房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅，有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。
根據(jù)社科院的建議，對(duì)于非開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅，其中兩類資產(chǎn)持有可給予稅收減免：其一，國(guó)家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求；其二，租賃性住房憑合法租賃合同可申請(qǐng)稅收減免，鼓勵(lì)閑置住房資源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，增加租賃市場(chǎng)供給。