典型案例

　　2007年10月11日，張女士和中介公司簽訂《房地產求購居間協議》和《房地產買賣居間協議》。同日，在中介公司的居間介紹下，張女士又與出售方簽訂《房地產買賣協議》，約定30天后簽訂《房地產買賣合同》。另約定，任何一方未能履行本協議，導致房屋買賣未能最終完成或《房地產買賣合同》無法簽訂的，由違約方向中介公司承擔違約金3萬元，作為提供居間服務的補償。還約定如買賣雙方協商合意解除本協議致使房屋買賣未能最終完成的，則應共同支付3萬元違約金等內容。

　　今年1月5日，中介公司以張女士未在約定的2007年11月11日之前簽訂《北京市房地產買賣合同》，函告要求張女士承擔違約責任。由于張女士未予認可，故向法院訴請判令張女士支付違約金3萬元。

　　中介公司訴稱，張女士于2007年10月，表示對一套產權房購買意向。2007年11日，簽訂了《房地產求購居間協議》、《房地產買賣居間協議》。同日，在中介公司的居間促成下，張女士簽訂了《房地產買賣協議》，就房屋確定了買賣合同關系。并約定為辦理交易過戶手續之需，買賣雙方于簽訂協議后30日內簽訂《北京市房地產買賣合同》。然而，張女士未按約定履行簽署合同義務。

　　兆君觀點

　　律師事務所顏志平律師分析：該案件所涉的《房地產買賣協議》具有締約意向書的性質，用以規范雙方簽訂正式的《房地產買賣合同》，即簽訂本約。意向書成立后，買賣雙方有權自主決定履行或解除雙方間的買賣意向，他人不得干涉。

　　根據《合同法》 第四百二十六條的有關規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。據此，即使本案中買賣雙方未能繼續履行買賣意向的原因可歸責于張女士，張女士也無需支付報酬。

　　《合同法》第四十條的有關規定，格式條款加重對方責任，排除對方主要權利的，該條款無效。本案中，該公司訴請所依據的違約條款是其提供的《房地產買賣協議》中的格式條款。“不管是否簽訂合同，由違約方向中介公司承擔違約金3萬元”。該條款具有加重對方責任，排除對方主要權利的情形。應為無效。據此，中介公司要求張女士支付違約金的訴請，不符合法律規定。