伴隨成交的萎靡，部分熱點城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬套。中國指數研究院統(tǒng)計顯示，截至上周，北京可售住宅已達11.92萬套，逼近12萬大關，可售面積達1513.28萬平方米。鏈家地產研究部分析說，這一數字已創(chuàng)2009年5月底以來歷史最高。青島、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數分別為10.24萬套和12.12萬套，可售面積分別達到了1069.79萬平方米和869.43萬平方米。

　　另據山西省統(tǒng)計局數據，受調控影響，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個百分點，其中商品住宅待售面積418.6萬平方米，同比增長39.6%。

　　對于庫存居高不下的原因，王海斌分析認為，目前相當一部分開發(fā)商還抱有一定的僥幸心理，觀望情緒濃重。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念，可售不代表愿意售。”徐楓說，可售量不代表真正能夠進入市場的供應量，在無重大推動因素的情況下，相當一部分可售量短期內不會進入市場，一個重要原因是部分城市都在實行限價政策，這導致的一個短期效應是市場的整體供應量要低于應該達到的供應量，很多開發(fā)商會選擇延遲推盤。

　　王海斌表示，根據以往的數據研究，一般來說庫存達到最高值后的兩到三個月，價格開始下降，甚至有的地方在一個月之內價格就出現(xiàn)回調。就目前來說，庫存量達到較高水平，去化率又比較小，這意味著價格下降的壓力很大。

　　房價拐點或在11月來臨

　　隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時間，有關部門頻頻釋放政策從緊信號，進一步強化了緊縮預期。

　　國務院總理溫家寶上周末表示，中國的下調房價是國家堅定的政策，調節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業(yè)健康有序發(fā)展。他同時強調，對于房地產一系列的調控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。

　　徐楓認為，此番表態(tài)表明中央政府對房地產調控的態(tài)度沒有變，打消了一些開發(fā)商或地方政府放松調控的念頭。

　　中國指數研究院認為，中央下調房價的決心是堅定的，房價不回歸，政策不回歸，房價不降，調控絕不松，預計近期房地產調控政策仍將維持從緊取向，房地產市場量價受影響的程度可能進一步擴大。

　　事實上稍早些時候，珠海出臺“雙限令”已向市場傳遞了短期調控風向難以轉變的信號。多數業(yè)內人士認為，雖然“雙限令”相對較為寬松，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂觀政策預期以沉重打擊。

　　在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴格執(zhí)行，已經成為市場低迷的最主要因素之一。據中原地產上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應是在已有的政策框架之下所做出的調整。”徐楓說。

　　在市場成交整體低迷、政策從緊基調不斷強化的形勢之下，購房者的價格預期也逐漸調整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調查顯示，有75.6%的居民認為目前的房價“過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個百分點，為2009年有調查以來的最高值。

　　業(yè)內預測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時間內，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價格下調跡象已越來越明顯。

　　國家統(tǒng)計局上月發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環(huán)比再次全面持平停漲，連續(xù)第三個月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認為，房價上漲的趨勢已經扭轉，按照這樣的走勢，房價拐點很可能在11月來臨。王海斌預測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時，打折促銷項目會大幅增加，年底到明年一季度整體均價同比可能會有10%到20%的下調。記者　王濤　北京報道