“2011中國(guó)市長(zhǎng)論壇”暨中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)第四屆五次常務(wù)理事擴(kuò)大會(huì)議11月12日在安徽合肥舉辦，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新、北京市市長(zhǎng)郭金龍、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆、安徽省省長(zhǎng)王三運(yùn)等出席會(huì)議。黃奇帆在會(huì)上第一個(gè)作主題演講，用獨(dú)到的觀點(diǎn)、嚴(yán)密的邏輯和精辟的分析，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重慶采取五個(gè)有效措施大力推進(jìn)保障房建設(shè)等進(jìn)行了深入淺出的闡釋。

　　國(guó)內(nèi)外理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，就是這個(gè)國(guó)家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，總體上要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”等五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　黃奇帆說(shuō)，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)都是支柱產(chǎn)業(yè)，是民生產(chǎn)業(yè)，是和老百姓的財(cái)產(chǎn)以及金融息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，是任何一個(gè)社會(huì)、一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市的管理者孜孜追求的目標(biāo)，也是宏觀調(diào)控的一個(gè)重要對(duì)象。

　　黃奇帆說(shuō)，無(wú)論國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，就是這個(gè)國(guó)家或城市的平均家庭收入6—7年能買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)呢？總體上講，就是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)是“軍規(guī)”，是底線，宏觀上，如果這五個(gè)環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)出現(xiàn)大起大落的狀況，就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　要做到房地產(chǎn)的供求平衡，首先要確定房地產(chǎn)的總量。每個(gè)國(guó)家根據(jù)各自的實(shí)際情況，都有人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家一般是四五十平方米，而中國(guó)人多地少，住建部規(guī)定我們城市人均住房面積的標(biāo)準(zhǔn)是30平方米，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乘以一個(gè)城市規(guī)劃確定的人口數(shù)量，就是這個(gè)城市所需的房地產(chǎn)總量�？偭看_定后，是一兩年、三五年完成，還是十年二十年完成，這有個(gè)當(dāng)年的施工量、建設(shè)量，也是要控制的。毎個(gè)新興的、擴(kuò)張中的城市，每年的房地產(chǎn)投資不能超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%。不足25%，說(shuō)明這個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育不足，而一旦超過(guò)，則很容易出現(xiàn)泡沫。前些年，國(guó)內(nèi)有些城市的房地產(chǎn)投資占到固定資產(chǎn)投資的百分之三四十，甚至百分之五六十，事實(shí)證明都出現(xiàn)了泡沫。

　　在控制地價(jià)方面，也要注意兩點(diǎn)。首先，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價(jià)，不要做推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住．?dāng)今中國(guó)不少城市房?jī)r(jià)高，就與地價(jià)高有直接關(guān)系。我們平常講的笑話，面粉價(jià)格比面包貴，面包做出來(lái)就更貴，就是這個(gè)道理。我們要把握的是，一個(gè)城市的樓面地價(jià)不能超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。這應(yīng)該作為一條“軍規(guī)”，作為一個(gè)有效的機(jī)制。如果把地價(jià)炒高了，短期你的財(cái)政收入可能很高，但最后的結(jié)果是投資環(huán)境惡化，長(zhǎng)遠(yuǎn)將會(huì)影響這個(gè)地方的可持續(xù)發(fā)展。那么如何才能做到樓面地價(jià)不能超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3，實(shí)現(xiàn)對(duì)地價(jià)的有效調(diào)控呢？這就要求政府要搞土地儲(chǔ)備，沒(méi)有土地儲(chǔ)備，就會(huì)喪失城市管理的基本調(diào)控權(quán)，想調(diào)控也無(wú)法調(diào)控，樓面地價(jià)低于房?jī)r(jià)的1/3，就會(huì)變成空話。所以，重慶巿政府從2002年開(kāi)始，強(qiáng)力推進(jìn)土地儲(chǔ)備，把城市核心區(qū)未來(lái)要擴(kuò)張的500平方公里60%的可建設(shè)用地，差不多40余萬(wàn)畝，掌控在政府手中。當(dāng)政府土地儲(chǔ)備比較充分的時(shí)候，政府想地價(jià)低一點(diǎn)，只要考慮自己的地出價(jià)低一點(diǎn)就行了，當(dāng)?shù)貎r(jià)高了的時(shí)候，多供兩塊地就可以壓下來(lái)。

　　在稅收分量上，同樣要注意兩點(diǎn)。房地產(chǎn)的稅收是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市財(cái)政收入的重要部分，在國(guó)外一般占到財(cái)政收入的1/3左右，國(guó)內(nèi)一般在40%左右。但國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)稅收有一個(gè)重要區(qū)別，國(guó)外的房地產(chǎn)稅收是以直接稅為主，像房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等，而囯內(nèi)是以生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅為主，包括交易契稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，這些稅容易包含在房?jī)r(jià)里推高房?jī)r(jià)。而房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等直接環(huán)節(jié)的稅，是一個(gè)年年要征收的資產(chǎn)稅，這個(gè)稅高了以后，會(huì)使得買房的人增加使用成本，令量入為出的人不敢買太大的房子。所以，直接稅對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)會(huì)起到有效控制的作用。這也是重慶為什么進(jìn)行稅制改革征收房產(chǎn)稅的原因。同時(shí)，在實(shí)際稅收調(diào)控中，要采取“低端有保障、中端有優(yōu)惠、高端有約束”的“三端調(diào)控”策略。低端有保障，就是對(duì)公租房、安置房等低端住房不收稅，不收配套費(fèi)，不收土地出讓金，不收建設(shè)企業(yè)的利潤(rùn)。這“四個(gè)不收”，可以使住房建設(shè)成本降到最低，這樣給老百姓的租金或者賣價(jià)也會(huì)低；中端有優(yōu)惠，就是對(duì)老百姓買來(lái)自己住的普通商品房，在稅收上給予一定優(yōu)惠；高端有約束，就是對(duì)房?jī)r(jià)比商品房平均價(jià)格高兩倍、三倍、五倍的高檔商品房征收房產(chǎn)稅，同時(shí)在交易環(huán)節(jié)征收較高的契稅和增值稅等，這是國(guó)際慣例，實(shí)際是一種財(cái)產(chǎn)再分配，體現(xiàn)公平。

　　講到金融杠桿，要弄清楚金融對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控有兩種概念。金融調(diào)控首先是基本面的調(diào)控，就是貨幣政策，比如調(diào)整利率，調(diào)整準(zhǔn)備金率，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是對(duì)天下一切行業(yè)都起作用，房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，同樣要受宏觀貨幣政策的影響。我們這里講的金融杠桿，就是指針對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控，是為了讓房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。目前，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控可謂是五花八門，比如對(duì)房產(chǎn)商投資的信貸抽緊，比如提高首付貸款利率，比如出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)、限貸等措施。其實(shí)，這些措施都沒(méi)有擊中“七寸”要害。宏觀貨幣政策一旦確定，就應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一的利率，按揭貸款就應(yīng)當(dāng)按照這種利率，不能今天可以優(yōu)惠30%，明天就取消優(yōu)惠，隨意改變。其實(shí)，金融對(duì)房地產(chǎn)最簡(jiǎn)單最直接最有效的調(diào)控只需要一種，就是首付和按揭的杠桿比。當(dāng)你為了大力刺激房地產(chǎn)，可以實(shí)行零首付，杠桿比達(dá)到100%，就會(huì)出現(xiàn)次貸危機(jī)，美國(guó)的次貸危機(jī)就是這種情況。另一種情況，為了緊縮房地產(chǎn)，實(shí)行零按揭，杠桿比為零。這是金融調(diào)控房地產(chǎn)的兩個(gè)極端。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，所謂金融對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，只要討論在零首付和零按揭之間采取什么比例。這個(gè)點(diǎn)就我們來(lái)說(shuō)，老百姓購(gòu)買的首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對(duì)第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調(diào)控政策，運(yùn)用好首付比這個(gè)金融杠桿，將按揭比例固定下來(lái)，目前采取的限貸、限價(jià)、限購(gòu)等五花八門的調(diào)控措施其實(shí)都是可以取消的。

　　最后就是做好房產(chǎn)的配置格局。不管你房?jī)r(jià)調(diào)得多么好，6—7年能買一套房，但總還有相當(dāng)一部分困難群體拿不出錢買房，所以，在住房配置上，要采取“雙軌制”，由政府給這部分困難群體提供保障房。一個(gè)社會(huì)的住房供應(yīng)不能100%是商品房，也不能100%是政府保障房，有三七開(kāi)，或者四六開(kāi)的比例，具體比例可以根據(jù)每個(gè)城市的實(shí)際情況定，但住房配置“雙軌制”是我們社會(huì)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。