對樓市調(diào)控不能只把眼睛盯在房價(jià)是否下降上。房價(jià)下降是樓市調(diào)控必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)之一，但絕對不是最終目標(biāo)。最終的目標(biāo)是，房地產(chǎn)市場健康、有序、規(guī)范。
要讓房地產(chǎn)市場健康、規(guī)范、有序，就必須規(guī)范地方政府的行為。一方面，“土地財(cái)政”的格局必須打破，土地收入必須納入財(cái)政預(yù)算；另一方面，嚴(yán)格防止地方政府與開發(fā)商結(jié)成利益同盟。
樓市進(jìn)入“寒冬”、二手房價(jià)格下降、新盤打折力度加大、少數(shù)地區(qū)因開發(fā)商降價(jià)引來已購房業(yè)主不滿、開發(fā)商“資金鏈”緊繃，種種跡象表明，樓市拐點(diǎn)已至，房價(jià)下跌已成必然趨勢。
那么，房價(jià)下跌，是否意味著樓市調(diào)控已達(dá)預(yù)期目標(biāo)呢？顯然不能這樣認(rèn)為。房價(jià)下跌，只是樓市調(diào)控作用的初現(xiàn)、效果的開始。如果把房價(jià)下跌作為樓市調(diào)控的最終目標(biāo)，那么，一旦政策退出，房價(jià)就會(huì)迅速反彈，這方面的教訓(xùn)還是十分深刻的。
筆者的觀點(diǎn)是，樓市調(diào)控的目標(biāo)，就是建立健康、有序、規(guī)范的市場，讓市場具有投資價(jià)值而沒有投機(jī)空間，讓不同層次的人群都能找到自己的住房定位。
顯然，目前的樓市遠(yuǎn)不具備這些方面的條件，也不具備這些方面的功能。即便房價(jià)下跌再多，也不能輕言退出，而應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場變化情況，及時(shí)調(diào)整政策策略，一步一步地將房地產(chǎn)市場引導(dǎo)到健康、有序、規(guī)范的發(fā)展軌道。
從目前房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況來看，由于政策的持續(xù)收緊，特別是信貸政策對開發(fā)企業(yè)的全面“封鎖”，已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)企業(yè)難以為繼。在這樣的情況下，“洗牌”已是必然的結(jié)果。關(guān)鍵在于，如何“洗牌”，如何在“洗牌”后不再出現(xiàn)新的亂象。這就需要相關(guān)部門抓緊制訂政策，完善制度，落實(shí)措施，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行“洗牌”。因?yàn)椋诓灰?guī)范的市場中，完全依靠市場力量和企業(yè)行為，“洗牌”的方法、手段也會(huì)不規(guī)范，結(jié)果就會(huì)不理想。如實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商“跑路”、置銀行和購房者的利益于不顧等。“洗牌”必須立足于資源整合、行為規(guī)范、有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和有序運(yùn)行。重點(diǎn)要對房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行重新設(shè)置，包括資質(zhì)、注冊資本、施工隊(duì)伍、管理能力等都要有更高的條件和要求，避免房地產(chǎn)市場再出現(xiàn)魚目混雜的現(xiàn)象。
針對目前房地產(chǎn)市場比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行為，必須在重新“洗牌”的基礎(chǔ)上，加大規(guī)范力度。因?yàn)椋m然樓市調(diào)控的力度很大、政策很嚴(yán)，但在如何規(guī)范開發(fā)商和政府職能部門的行為方面，并沒有多少實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作和措施，這也是開發(fā)商敢于與政策對抗的重要原因之一。所以，如何從體制、機(jī)制、制度、監(jiān)督等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場的行為，也是房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的關(guān)鍵之一。不然，調(diào)控的作用和效果就不能持續(xù)，房地產(chǎn)市場也很難真正進(jìn)入健康、有序、規(guī)范的軌道。
而要讓房地產(chǎn)市場健康、規(guī)范、有序，就必須規(guī)范地方政府的行為。一方面，“土地財(cái)政”的格局必須打破，土地收入必須納入財(cái)政預(yù)算，并嚴(yán)格按照《預(yù)算法》的規(guī)定分配和使用。而在編制年度預(yù)算時(shí)，必須依據(jù)土地收入情況，編制住房預(yù)算，將土地收入的50%以上用于保障房建設(shè)，其他則主要用于教育、科技、醫(yī)療以及其他民生工程建設(shè)，堅(jiān)決禁止地方政府再用土地收入建設(shè)政績工程、形象工程等；另一方面，嚴(yán)格防止地方政府與開發(fā)商結(jié)成利益同盟，特別在土地出讓和開發(fā)過程中，對充當(dāng)開發(fā)商“保護(hù)傘”的問題，要嚴(yán)厲查處，決不手軟。更重要的，政府必須承擔(dān)起為中低收入階層提供保障住房的責(zé)任。也就是說，地方政府必須將保障房建設(shè)納入政府的工作目標(biāo)和計(jì)劃，每年都推出相當(dāng)比例的保障房。這一點(diǎn)，必須納入到政府的考核目標(biāo)。
必須注意的一個(gè)現(xiàn)象是，由于目前地方政府融資平臺(tái)的負(fù)債主要建立在土地上，償還的主要資金來源也主要是土地出讓。如何化解這一矛盾，基本的觀點(diǎn)是，在過渡階段，允許地方政府用土地收入作為償還債務(wù)的通道之一，前提是，債務(wù)不能繼續(xù)增加，政府也要建立償債基金。同時(shí)，可以通過地方政府發(fā)債將平臺(tái)債務(wù)從銀行轉(zhuǎn)到政府手中，并用今后的地方可用財(cái)力逐步償還。
由于房地產(chǎn)過熱以及政府負(fù)債快速上升都與地方盲目做大城市規(guī)模有關(guān)，因此，必須采取切實(shí)有效的措施，防止城市規(guī)模無限擴(kuò)大。同時(shí)，出臺(tái)相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)加快中小城市建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，緩解大中城市的壓力，減少資源的損失浪費(fèi)。
我們說，房地產(chǎn)市場不僅應(yīng)當(dāng)是為老百姓提供住房的場所，也應(yīng)當(dāng)是調(diào)節(jié)收入分配的手段。如果能正確處理好商品房開發(fā)和保障房建設(shè)的關(guān)系，形成商品房由市場調(diào)節(jié)、保障房由政府供應(yīng)的格局，住房矛盾就一定能夠得到有效化解，困擾老百姓的“買房難、買房貴”問題也會(huì)得到有效解決。
總之，對樓市調(diào)控不能只把眼睛盯在房價(jià)是否下降上。房價(jià)下降是樓市調(diào)控必須實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)之一，但絕對不是最終目標(biāo)。最終的目標(biāo)是，房地產(chǎn)市場健康、有序、規(guī)范。從現(xiàn)在起，所有的政策措施，都必須依據(jù)這樣的目標(biāo)去調(diào)整、優(yōu)化和修正，按照這樣的思路去規(guī)范政府行為、開發(fā)商行為和市場行為。(高明)
