土地增值稅可謂一波三折。1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求從2月1日起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算30％～60％不等的土地增值稅。1月17日，地產(chǎn)股紛紛逼近跌停。1月18日，國(guó)家稅務(wù)總局專門針對(duì)土地增值稅政策進(jìn)行了說(shuō)明，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
但是，開(kāi)發(fā)商的憂慮顯然并沒(méi)有就此消除。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，上海一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過(guò)一次面，“準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書(shū)’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問(wèn)題。”有開(kāi)發(fā)商甚至坦言：“與其說(shuō)是清算土地增值稅，還不如說(shuō)是清算地產(chǎn)商的命！”
開(kāi)發(fā)商反應(yīng)之激烈，出乎意料。根據(jù)土地增值稅的征收辦法，土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，增值額不超過(guò)扣除額50%的部分按30%征收，超過(guò)50%－100%的部分按40%的稅率征收，超過(guò)100%－200%的部分按50%征收，超過(guò)200%的部分按60%征收。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)越高，適用的增值稅稅率越高。如果開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率比較低，反而可能因清算制度而受益。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的解釋，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。也就是說(shuō)，假如開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不到20%，基本上不用繳納土地增值稅，利潤(rùn)率低于30%的項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)也會(huì)比過(guò)去有所減少。那么，一再聲稱自己利潤(rùn)率并不高的開(kāi)發(fā)商，何以要“上書(shū)”反對(duì)土地增值稅清算呢？惟一的解釋就是其利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于外界所知道的數(shù)字。而根據(jù)土地增值稅清算制度，毛利率超過(guò)50％的高檔項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率將因此減少24％，恐怕這才是開(kāi)發(fā)商“敏感”的真相。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》的調(diào)查證實(shí)了這一點(diǎn)。知情人士一般判斷上海土地增值額大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，“很多項(xiàng)目（利潤(rùn)率）超過(guò)了300%以上！”難怪這次開(kāi)發(fā)商們要跳起來(lái)了，如此之高的利潤(rùn)率，按照土地增值稅清算制度進(jìn)行清算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)相當(dāng)一部分就得上繳，對(duì)于習(xí)慣了暴利的開(kāi)發(fā)商們而言，這無(wú)異于在大塊割肉。
中國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的根源之一，就在于開(kāi)發(fā)商獲取的利潤(rùn)過(guò)高，房市調(diào)控要取得效果，必須擠出暴利的水分。土地增值稅清算倘若真正落實(shí)，對(duì)房市將造成兩個(gè)方面的積極影響：其一，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地的一貫做法將是一個(gè)致命打擊，而囤積土地一直是開(kāi)發(fā)商們牟取暴利的慣用手法。其二，將能在一定程度上改變開(kāi)發(fā)商片面追求高利潤(rùn)率的固有思維，促使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸步入“薄利多銷”的理性時(shí)代。
問(wèn)題是，土地增值稅清算存在兩大缺口：其一，《通知》規(guī)定，對(duì)于因未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)“按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”，由于沒(méi)有任何處罰，過(guò)低的成本有可能使企業(yè)故意鉆空子。其二，開(kāi)發(fā)商可能繼續(xù)采取隱瞞利潤(rùn)的辦法逃稅。2006年11月，財(cái)政部發(fā)布第12號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告，公告顯示：檢查的39戶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，隱瞞利潤(rùn)超過(guò)一半，利潤(rùn)不實(shí)33億元。對(duì)土地增值稅清算制度實(shí)行后，開(kāi)發(fā)商們很可能變本加厲地隱瞞利潤(rùn)。
這兩點(diǎn)尤其值得有關(guān)部門注意，提前采取防范措施。（）