中央調(diào)控樓市的“組合拳”繼續(xù)亮出
繼4月15日將二套房首付提至50%等措施頒布后，國務(wù)院昨日再次發(fā)布“新國十條”。
“新國十條”調(diào)控力度可謂空前，其中最核心的條款指出：商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
業(yè)界人士分析，該通知明確打壓投資投機(jī)性購房苗頭，雖然政策對(duì)于炒房客仍有可規(guī)避之處，但也可能影響到炒房客預(yù)期，致使炒房客由“掃貨”買房變成“拋盤”離場(chǎng)。政策給高溫樓市吃下了又一顆“退燒藥”，雖然具體藥效如何還有待觀察，但今年五一黃金周樓市將肯定受到影響。
開發(fā)商資金鏈將出現(xiàn)緊張
對(duì)于商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款的舉措。杭州銀行業(yè)內(nèi)人士表示這一規(guī)定不是強(qiáng)制性的，銀行方面還需等待銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的細(xì)則。
另外，“一次性公開全部銷售房源”這一點(diǎn)，對(duì)杭州樓市的影響不大。此前杭州市已經(jīng)對(duì)捂盤有比較嚴(yán)的處理了。
“政策在預(yù)料之中，開發(fā)商的資金鏈條肯定會(huì)出現(xiàn)緊張。”也有銀行人士表示，銀行收緊信貸閘門將是毫無疑問的，中央新政一方面杜絕購房者炒樓，另一方面則是為了杜絕開發(fā)商炒地，對(duì)緩解商品房供求關(guān)系有極大推動(dòng)作用。
對(duì)于連續(xù)的政策出現(xiàn)，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都表示，中央調(diào)控樓市再次祭出“實(shí)招”，對(duì)杭州樓市將短時(shí)間內(nèi)由心理影響轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)影響，更有人預(yù)期，下一階段樓市成交量將急挫，至于房價(jià)走向還有待觀察。
打擊以溫州人為代表的炒房客
中原三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本次通知已經(jīng)比15日的政策更加嚴(yán)格，第三套以上住房將可能停止貸款，這使得目前首次很多依靠貸款購房的客戶很難再獲得大量的資金。如此嚴(yán)格的貸款政策前所未有。
新政中，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)，這條政策將會(huì)繼續(xù)打擊很多購房者炒房的可能。
而對(duì)于“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”張大偉認(rèn)為，規(guī)避了以溫州人為代表的炒房人繼續(xù)炒房的可能，這一條政策非常有力的打擊的游資購房，非常有利于繼續(xù)穩(wěn)定市場(chǎng)。
此次新政再次提及稅費(fèi)的影響。在已經(jīng)出臺(tái)了很多金融及土地新政的情況下繼續(xù)保留了增加稅費(fèi)的可能，非常大的影響了很多購房者特別是投機(jī)者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，樓市已經(jīng)很難繼續(xù)穩(wěn)定價(jià)格。
張大偉預(yù)測(cè)，北京等大城市房價(jià)將立刻停漲，部分郊區(qū)房價(jià)將立刻下調(diào)，50%的炒房客將在3個(gè)月內(nèi)開始拋售房源，將有60%以上的購房者出現(xiàn)明顯的觀望。
對(duì)外地炒家仍有很多規(guī)避的辦法
業(yè)界人士分析，該通知明確打壓投資投機(jī)性購房苗頭，雖然政策對(duì)于炒房客仍有可規(guī)避之處，但也可能影響到炒房客預(yù)期，致使炒房客由“掃貨”買房變成“拋盤”離場(chǎng)。政策給高溫樓市吃下了又一顆“退燒藥”，雖然具體藥效如何還有待觀察，但今年五一黃金樓市將肯定受到影響。
但業(yè)內(nèi)人士也表示，第3套房貸停放對(duì)于炒家，尤其是老資格的外地炒家來說，仍有很多規(guī)避的辦法。這些炒家手上往往有很多身份證，他們可以用本地人的身份證去買房。
不過關(guān)鍵的是，新政策可能進(jìn)一步影響炒家預(yù)期，一旦他們預(yù)計(jì)到樓市風(fēng)險(xiǎn)加大了，可能就不會(huì)再掃貨出擊，而是出貨離場(chǎng)。地人買走。
■新政重點(diǎn)
2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，確立政府問責(zé)制，要求開發(fā)商一次性公開全部房源。通知總體上分成四個(gè)側(cè)重點(diǎn)，一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。
除了差別化信貸政策之外，通知對(duì)于個(gè)人購置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。”
“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。”
通知第五部分，加強(qiáng)監(jiān)管中，有兩條措施非比尋常：
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競(jìng)拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利……對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。”
“對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。”
■微博評(píng)論
@上海云龍：管理層又出一拳：高房價(jià)地區(qū)停止發(fā)放第三套房貸！瘋狂炒房的炒家該收手了。組合拳來了，你們不能再抱有幻想了�；仡^是岸！
@廿年小妖：原來認(rèn)為第二套房貸50%首付不足以打擊炒房者，1.1倍的利息能夠有丁點(diǎn)作用，但如今看到第三套房貸政策出來，看來房價(jià)拐點(diǎn)在1個(gè)月左右時(shí)間會(huì)到了。在如今的價(jià)格要跌20%以上，國家不知道允不允許。
@蕭那個(gè)肖：17日出臺(tái)的房貸補(bǔ)充政策嚴(yán)厲，樓市正在為3月份不聽中央政府說話的瘋狂付出代價(jià)，而且會(huì)很沉重。不過，補(bǔ)充政策仍然留有兩個(gè)余地：第一，基本上可以肯定，不會(huì)有地方政府愿意主動(dòng)承認(rèn)自己屬于價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)；第二，商業(yè)銀行有自主裁量權(quán)是否停止發(fā)放第三套以上住房貸款。
@馮憲法：樓市新政對(duì)市場(chǎng)的降溫已“立竿見影”，但房價(jià)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，還要看各銀行對(duì)房貸政策的持續(xù)執(zhí)行力度，以及物業(yè)稅等政策是否出臺(tái)。
@徐瑞延:國務(wù)院十號(hào)文件，不納稅不能享受房貸，只是把社保這個(gè)去掉，不然稅收照樣不交，交個(gè)社保還不是很容易。留下空子給人鉆。