三、終極方向:“兩分開”式二次房改

　　前面的分析說明，新世紀(jì)前十年的房價(jià)上漲率是7.6%，未來20年則可能到達(dá)11%。但是，2001～2008年中國城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增長率卻只有5.5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增長率只有5.2%。由于居民主體的收入增長顯著低于房價(jià)上漲，這些居民實(shí)際上就永遠(yuǎn)也買不起房。

　　中國目前的確存在著收入差距拉大的矛盾，政府也提出了縮小收入差距的目標(biāo)和政策，但是中國既然已經(jīng)走上了市場經(jīng)濟(jì)的道路，存在收入差距就是一個為實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)體制所必須支付的制度成本，因此即使是縮小收入差距的政策能夠取得成效，也不可能回到平均分配體制，而是縮小到發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家普遍的收入差距水平就算是達(dá)到了目標(biāo)，比如吉尼系數(shù)從目前的超過4.7縮小到4.2～4.5之間。因此即便是改善了收入分配狀況，還是會有占一半左右城市居民的收入增長落后于房價(jià)增長，他們還是買不起房。

　　在發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家也不是人人都買得起房，而是有將近一半甚至超過一半的居民是住在政府所提供的社會保障性住房里。所以，雖然社會做不到“居者有其產(chǎn)”卻必須做到“居者有其屋”，就是要保障每一個公民的住房權(quán)利。不管買房還是租房，保證人人都有房住才是好的社會制度。

　　所以，反思1998年以來的“房改”，的確有“過市場化”的傾向。有人說當(dāng)時的房改政策也提出了廉租屋、租房等與鼓勵買房并舉的政策，但是并沒有提出廉租屋、公租屋應(yīng)占到一半左右的數(shù)量目標(biāo)，實(shí)際上則是走上了全面鼓勵購買商品房的道路。所以，目前提出應(yīng)進(jìn)行“二次房改”的任務(wù)是一點(diǎn)也不過分的，只有進(jìn)行二次房改，把占城市人口一半左右的中低收入家庭住房需求，納入由政府提供的保障性住房范圍內(nèi)，才能使全體城市居民都有改善住房條件的希望。

　　政府所提供的保障性住房應(yīng)以滿足基本居住需求為目標(biāo)。對于低收入家庭來說，政府應(yīng)提供廉租屋，使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住，對特別困難的家庭，還應(yīng)給予房租補(bǔ)貼。但廉租屋的面積不應(yīng)太大，一家三口有70平米的兩居室就很好了。對于買不起房的中低收入者，政府可以提供面積大一些的公租屋，比如90平米以內(nèi)的大兩居室或小三居室，使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。

　　今天40歲以上的城市居民，恐怕絕大多數(shù)都是住在父母租住的房子中長大的。每一個人都是這個這個世界的匆匆過客，即使你買了房，當(dāng)你離開這個世界的時候也帶不走，從這個意義上講，人不可能擁有永恒的產(chǎn)權(quán)，因此只要在有生之年能有一個良好的居住條件，其實(shí)買房住與租房住都一樣。當(dāng)然中、高收入者因?yàn)槭杖攵啵�就可以賣面積更大，設(shè)施條件更好的房子住，甚至在不同的地區(qū)擁有多套住房。

　　每一個人都不是生來就有錢，隨著個人事業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)條件也會發(fā)生變化，收入增加了住房條件就可以不斷改善，或者是從租房到買房，或者是買更好的房子。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，香港居民平均一生要更換七次住房，就是隨經(jīng)濟(jì)條件的改善而不斷改善住房條件。所以廉租屋與公租屋制度也是給事業(yè)剛剛起步的年青人提供一個事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　政府給中、低收入者提供了住房保障，就可以不再顧及房價(jià)高低而充分放開商品房市場，在徹底市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，房價(jià)高低是由供求雙方?jīng)Q定的事，政府完全沒有必要進(jìn)行干預(yù)。日本東京銀座的地價(jià)，即使在地產(chǎn)泡沫破滅后的今天仍高達(dá)30萬美元/平米，折合人民幣超過了200萬元。香港前一段也出現(xiàn)了78萬港元/平米的樓價(jià)。再過20年，在北京、上海、廣州、深圳這樣的大城市恐怕也會出現(xiàn)這樣高的地價(jià)，恐怕也只有這樣高的地價(jià)才能大量吸納社會財(cái)富，讓有錢人的錢有個去處。但前提就是要進(jìn)行“二次房改”，使保障性住房與市場化住房徹底分開，只有中低收入者的住房權(quán)利獲得充分保障的時候，市場化的房地產(chǎn)市場才能徹底放開與正常發(fā)展。