80多平方竟能變140多平方

　　野風瓏園大玩“偷面積”游戲

　　三房兩廳中主臥次臥均為贈送，規劃局稱此涉嫌違章建筑

　　□本報記者 蔣敏華

　　一套建筑面積只有80多平方米的房子，竟能變成140多平方米的戶型。這個有些神奇的樓盤，就是最近開盤的野風瓏園。野風瓏園又是如何做到這一點呢？本報記者調查發現，開發商在這一魔術般的變化過程中，實際上是違規“偷面積”。對于購房者而言，這樣的房子存在一定的法律風險。

　　躍層空間里變魔術

　　野風瓏園是一個位于臨平的樓盤。7月19日，記者來到位于臨平紅豐南路上的售樓處，以購房者的名義向置業顧問了解，為何野風瓏園的房子能變出這么多的面積出來。

　　野風瓏園的戶型挑空層高達5.8米，大家都知道普通住宅的層高為2.9米，也就是說它相當于普通住宅兩層的層高，其奧秘自然也就在這里。房子被分割成兩層，這樣一來面積自然就要增加很多。不過它并不同于LOFT，LOFT只算下面一層的面積，上面一層不算，但是野風瓏園的面積并不是這樣計算得來。以89平方米的邊套為例，據置業顧問介紹，89平方米面積包含下層的客廳、餐廳、廚房、衛生間、過道等，同時還包括上層的客臥、主衛和過道。

　　“我們這種戶型屬于躍層，很多面積都是贈送的，送完面積之后可達到145平方米，實際使用面積也有120多平方米。”置業顧問非常自豪地向記者介紹，很多購房者正是看中了野風瓏園的這一賣點。記者在戶型圖上看到，下層的一個飄窗，一個陽臺，客廳的一部分，上層的一個次臥，一個主臥，一個飄窗，這些全都屬于贈送面積。

　　一般來說，高層住宅的頂層才會作為躍層來設計，可是像野風瓏園這樣從一樓到頂樓全都是這種戶型，確實比較罕見。“這就是我們牛的地方。很多開發商都批不出來，都來向我們取經。”置業顧問頗為得意地說。

　　規劃驗收大有講究

　　“規劃的建筑面積是89平方米，你們的實際面積遠遠超標了，驗收時能順利過關嗎？”記者聽完置業顧問的介紹之后，提出了這一疑問。

　　“這個問題根本就難不倒我們。我們是按照89平方米面積去向規劃局報批的，房子建造過程中自然也要遵照這個規劃。驗收的時候，那些贈送面積的部分，主要是上層的主臥、次臥等，都是鏤空的，這就跟規劃完全相符了。驗收通過之后，就可以將主臥和次臥造起來。”置業顧問表示，這個問題根本不需要購房者擔心，他們完全可以搞定。

　　置業顧問還向記者表示，通過驗收之后，他們會幫業主進行統一施工，以保證美觀和安全：“簽訂購房協議之后，我們會跟購房者再簽訂一份補充協議，統一施工。購房者需額外支付2萬元費用。”

　　如此一來，一套房產證上面積僅為89平方米的小房，就變成了實際建筑面積多達140多平方米的大房。這套房子的下層是廚房、餐廳、客廳，上層則是三房(主臥、次臥、客臥)，其中主臥、次臥均為贈送面積。

　　偷了面積提了價格

　　要是真如置業顧問所言，買一套89平方米的房子卻擁有140多平方米的面積，站在購房者的角度這肯定是一樁十分劃得來的買賣。但是，果真有這樣的餡餅嗎？

　　開發商贈送給購房者的面積，事實上并不是白送的。關于房子的價格，記者和置業顧問展開了一段討論。野風瓏園的單價1.5萬元/平方米左右(優惠后1.3萬元/平方米左右)，如果把贈送的面積算上去，得出的單價為9000元/平方米左右。記者發現，這個價格其實算不上很實惠，因為周邊1萬元/平方米的普通住宅也能找得到。也就是說，由于開發商“偷”到了面積之后，售價也相應提高了，贈送面積也是要算錢的。對購房者而言，這筆賬要算算清楚，除非你特別喜歡躍層戶型。

　　當然，僅從價格上看，野風瓏園費這么一番勁，看上去也沒占多少便宜。假如直接做成普通住宅，一套房子就能做成兩套了，即便單價1萬元/平方米，銷售額應該不會比現在這樣低。記者從余杭規劃分局了解到，如果野風瓏園這樣做的話，容積率就達不到規劃要求了。也就是說，開發商是在容積率允許的情況下，造出躍層戶型以實現效益最大化。

　　法律風險須細思量

　　開發商向購房者承諾贈送面積，這里面其實是存在很大法律風險的。法律保護的只是產權證上的面積。

　　“其實從來就沒有贈送面積一說，這都是開發商自己提出來的概念，法律上根本就沒有。”余杭規劃分局規劃管理科的范科長告訴記者，贈送面積并不受法律保護。如果在規劃之外加建，就屬于違章建筑。

　　范科長向記者介紹，野風瓏園是在去年通過規劃審批的。“要是按照現在的規定，野風瓏園這種躍層肯定是通不過的，很容易‘偷面積’。但當時的規定尚不是很嚴格，所以就通過了。”范科長說，通過審批并不意味著開發商可以根據自己的意愿隨意建，要嚴格按照規劃要求。如果規劃的建筑面積是89平方米，最后卻建成了140多平方米，那肯定是不能通過驗收的。

　　但是真如開發商置業顧問說的那樣，等驗收通過之后再根據業主的意愿進行施工，范科長坦言這不是規劃部門的管理職責。“如果是那樣的話，那就是違章建筑，應該由城管部門依法拆除。”也就是說，上層的主臥和次臥，其實都是違章建筑。當然，有關部門要查處的話，必須要等到違法事實的發生。

　　也就是說，雖然開發商答應會統一施工，還簽訂了協議，幫業主變出一些空間來，但是這能否順利實現還是個未知數。能不能施工，施工完了會不會遭到拆除，這些都不是由開發商說了算。此外，今后一旦房屋拆遷，拆遷賠償的話也是只認房產證上的面積，如此一來就有可能吃大虧。

　　■記者手記

　　開發商“偷”面積

　　為何如此

　　理直氣壯

　　如果“偷”面積只是一種營銷手段，并不違反任何法律法規，那么一個愿打一個愿挨，那也未嘗不可。只要事先說個明白，倒也不能指責誰。可問題是此種行為違反了法律，必然會產生一些法律后果。

　　違法的事情，開發商為何還能如此理直氣壯？有的開發商認為其初衷是好的，是為了贈送給購房者更多面積，是一種善舉。但是仔細想來，這種說法根本經不起推敲。就比如野風瓏園，贈送部分的價格已經加到銷售面積當中去了。這能說是免費贈送嗎？如果有哪個開發商信口雌黃說算贈送的話，那真是欺負購房者算術學得差。

　　開發商“偷”面積，多數情況下是出于無奈，有的受容積率限制，有的受“7090”政策限制，還有的想控制房產證上的面積以便省稅。不管出于何種目的，你要是認為開發商的出發點是為了購房者著想，那就大錯特錯了。

　　法不責眾，這是開發商理直氣壯“偷”面積的一大原因。有的開發商就認為，這種“偷”面積的行為在樓市中較為普遍，況且日后改造大多是在自家房間內進行，管理部門不太會嚴格執法。如果真是這種心理作祟的話，那么管理部門也該好好反省了。執法不嚴帶來的后果就是淪喪法律權威，進而喪失社會公正。明明這種行為與法律法規相抵觸，卻睜一只眼閉一只眼，那么這個行業的正常秩序就會受到巨大沖擊。

　　一件事情的發生，對自己是有利還是有害，會不會引發法律后果，這是一個成熟的社會公民必須要考慮的。也只有這樣，才能在任何時候盡可能保護自身利益。