上海吉寶佘山御庭景區(qū)建別墅、贈送面積等賣點受爭議

2020-07-21 中國質量萬里行文/曉月本刊記者雷玄點擊：次

　　位于國家AAAA級景區(qū)上海佘山的吉寶佘山御庭，是新加坡吉寶置業(yè)在上海打造的高端獨棟別墅項目，單套價格1600萬元起步，然而該項目在景區(qū)建別墅、贈送面積等賣點受到爭議。

　　上海佘山國家旅游度假區(qū)建立于1995年，規(guī)劃面積為64.08平方公里，核心區(qū)面積為10.88平方公里，位于上海市西南、松江西北，距市中心約30公里。現(xiàn)有4A級佘山國家森林公園、4A級月湖雕塑公園、4A級上海歡樂谷、4A級辰山植物園、佘山圣母大殿、佘山國際高爾夫俱樂部、天馬高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部、天馬賽車場等一批旅游景區(qū)和娛樂休閑場所。

　　吉寶佘山御庭項目資料介紹，項目位于上海佘山國家旅游度假區(qū)核心，占地面積約17萬平方米，與佘山一路之隔，共217席獨棟別墅，0.475低密度純墅區(qū)，首期推出約271-375㎡山居獨棟，現(xiàn)代經典風格立面，雙層挑高大橫廳，360度環(huán)幕山景，頂層寬景露臺直觀佘山，部分戶型更預留露臺泳池空間。

吉寶佘山御庭實景圖

　　吉寶佘山御庭項目資料顯示，該項目為上海金居置業(yè)發(fā)展有限公司于2003年10月14日以28508.00萬元拍得松江區(qū)桃園路3號地塊，當時拍地時的容積率是0.7。到了2009年4月，獲得國有土地使用證，2009年5月獲得建設用地規(guī)劃許可證。又過了6年，到了2015年3月，項目獲得了建設工程規(guī)劃許可證，并于當年開始施工建設。2016年10月召開新品發(fā)布會，吉寶佘山御庭正式對外推出。

吉寶佘山御庭產品發(fā)布會

　　置業(yè)顧問向《中國質量萬里行》介紹，吉寶佘山御庭是獨門獨院純別墅項目，在佘山國家級4A旅游度假區(qū)內，容積率只有0.47。

　　然而，早在1994年，為提高土地利用率，國家出臺規(guī)定，限制別墅用地，并在此后連續(xù)多次頒發(fā)禁墅令。到了2012年，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定，住宅項目容積率不得低于1.0，從操作層面逐漸將純別墅擋在門外。2016年，國土資源部出臺當時最嚴禁墅令，全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。2019年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)通知，要求立即暫停辦理本行政區(qū)域內有關別墅項目建設審批手續(xù)，并對已建、在建、在批、待建、待批的別墅項目做好梳理等工作。有關部門正在制定別墅清查整治工作方案，方案確定后，各部門再推進別墅項目建設審批工作。

　　置業(yè)顧問介紹，吉寶佘山御庭戶型區(qū)間為271-375平米，其中地上面積為270-370平米，贈送的地下面積為130-200平米，贈送的花園面積為120-510平米，其中地下部分挑高3.3米。

　　按照2017年出臺的《上海市房產面積測算規(guī)范》2.2.3條規(guī)定：層高在2.20米以上的地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻(不包括防潮層及保護墻)水平外圍計算建筑面積。該《規(guī)范》自2017年7月1日起施行，有效期至2022年6月30日。按照《規(guī)范》來看，挑高3.3米的地下一層，應該算建筑面積，列入產權證內，而不應是贈送面積。

吉寶佘山御銷控圖上明確標注了每棟別墅的地上和地下面積

　　6月，深圳市中級人民法院判處金地集團因虛假承諾，向23位業(yè)主賠償7400萬。2017年，23位購房者購買了金地塞拉維花園的別墅，開發(fā)商承諾地下部分為贈送。然而收房兩個月后，別墅的地下層被認定為違法建筑被強制拆除。經過業(yè)主維權，最終判處開發(fā)商平均向每戶業(yè)主賠償322萬元。

　　根據相關法律法規(guī)，違法建筑是指：未經規(guī)劃土地主管部門批準，未領取建設工程規(guī)劃許可證或臨時建設工程規(guī)劃許可證，擅自建設的建筑物和構筑物。所以，贈送面積很可能就是一種違建面積。

　　除了地下部分是贈送的外，吉寶佘山御庭每棟別墅還贈送花園。按照置業(yè)顧問的介紹，每棟別墅的贈送的花園面積為120-510平米。

　　根據物權法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有。吉寶佘山御庭別墅贈送的花園，并未計入產權證，屬于公共綠地，開發(fā)商無權售賣或附贈給業(yè)主。