2021年8月9日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK，簡(jiǎn)稱“越秀房托”）發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)公告。

2021年上半年整體經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定，收入總額人民幣8.82億元，同比增長(zhǎng)6.1%；整體期末出租率約93.2%，同比增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)；成長(zhǎng)型項(xiàng)目連續(xù)3年增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)收入9004萬(wàn)元，近三年收入復(fù)合增長(zhǎng)率17.8%；多維度成本管控見成效，期末融資成本同比下降66個(gè)基點(diǎn)；每個(gè)基金單位分派為0.1233港元，按基金單位于2021年6月30日的收市價(jià)4.00港元計(jì)算，按年計(jì)算的分派收益率為6.17%。

歷經(jīng)疫情磨煉，上半年收入、整體出租率的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)的是越秀房托穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的A面。而穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的B面則是越秀房托務(wù)實(shí)基本盤，以運(yùn)營(yíng)賦能，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)雙提升的“硬實(shí)力”所在。

上市16年，越秀房托憑借獨(dú)樹一幟的“三位一體”管理模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理與基金管理一體化、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產(chǎn)改造一體化，以 “經(jīng)營(yíng)+資產(chǎn)+財(cái)務(wù)”的三大提升“法寶”，塑造了一個(gè)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)REIT樣本，資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升，為投資者創(chuàng)造了豐厚、穩(wěn)定的收益回報(bào)。

作為基金青睞、被越秀房托譽(yù)為“可以穩(wěn)步穿越經(jīng)濟(jì)周期”的寫字樓業(yè)態(tài)，在疫情大考中充分展現(xiàn)抗風(fēng)險(xiǎn)性，成為上半年業(yè)績(jī)的最大看點(diǎn)。2021年上半年越秀房托寫字樓收入保持穩(wěn)定，期末出租率同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)。武漢越秀財(cái)富中心期末出租率攀升至88.1%，創(chuàng)歷史新高；杭州維多利中心上半年順利完成到期合同續(xù)簽，續(xù)租率達(dá)100%，續(xù)租租金漲幅最大，較上一手增長(zhǎng) 11.0%。

越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良先生認(rèn)為，從供需循環(huán)、市場(chǎng)信心、內(nèi)需持續(xù)增強(qiáng)來(lái)看，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望保持穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。憑借越秀房托優(yōu)異的物業(yè)組合和專業(yè)的管理人團(tuán)隊(duì)，透過實(shí)施積極穩(wěn)健的租務(wù)策略，配合有效的資產(chǎn)增值措施，積極把握潛在的投資機(jī)會(huì)，開拓資本市場(chǎng)融資機(jī)會(huì)，有效降低融資成本，從而繼續(xù)為基金單位持有人帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)。

堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”的基本盤，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)“硬實(shí)力”、再疊加經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，越秀房托在2021年下半年有望持續(xù)向好。

寫字樓收入保持穩(wěn)定

出租率穩(wěn)步增長(zhǎng)

“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)”是越秀房托半年成績(jī)單的關(guān)鍵詞。2021年上半年，期末整體出租率逆勢(shì)增長(zhǎng)至93.2%，同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。

寫字樓是可以穩(wěn)步穿越經(jīng)濟(jì)周期的產(chǎn)品。越秀房托所持有的物業(yè)組合中，寫字樓資產(chǎn)占比超過50%。2021年上半年，越秀房托寫字樓收入保持穩(wěn)定，期末出租率同比增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，杭州維多利中心續(xù)租租金較上一手增長(zhǎng)11%。

“明星項(xiàng)目”廣州IFC寫字樓表現(xiàn)依舊穩(wěn)定，憑借經(jīng)驗(yàn)豐富的招商運(yùn)營(yíng)及客戶儲(chǔ)備資源，大幅提升高租值單元成交量。上半年實(shí)現(xiàn)新簽面積約1.6萬(wàn)平方米，大部分為首次進(jìn)駐的實(shí)力客戶，如AIA保險(xiǎn)等。在續(xù)租方面，上半年順利完成進(jìn)出口保險(xiǎn)、合生元、南粵基金及建設(shè)銀行等重點(diǎn)客戶續(xù)租，確保優(yōu)質(zhì)客戶資源穩(wěn)定。截至 6 月底，廣州IFC平均租金單價(jià)相對(duì)同區(qū)項(xiàng)目溢價(jià)約31%。

廣州IFC是華南首個(gè)具有國(guó)際運(yùn)營(yíng)管理體系的超高層綜合體地標(biāo)建筑，先后獲得LEED、WELL、BOMA等多項(xiàng)國(guó)際認(rèn)證，成為亞太地區(qū)首個(gè)獲得BOMA COE+360 雙認(rèn)證的REITs資產(chǎn)項(xiàng)目。在防疫工作中，廣州IFC在全國(guó)首個(gè)實(shí)現(xiàn)電子通行證、穗康碼及行程軌跡的跨樓宇“三碼合一”，快速響應(yīng)并設(shè)立廣州首個(gè)商務(wù)樓宇新冠疫苗臨時(shí)接種點(diǎn)，接種超過4.6萬(wàn)劑次，以專業(yè)化、數(shù)字化技術(shù)落實(shí)寫字樓健康運(yùn)營(yíng)。

雖然跨越周期的增長(zhǎng)與核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力密不可分，但優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)能力才是其根本。

越秀房托提出以城市發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，注重商辦業(yè)態(tài)尋找產(chǎn)業(yè)動(dòng)能的“四個(gè)畫像”，并以此精準(zhǔn)定位客戶。從研究城市發(fā)展規(guī)劃、描摹城市的“產(chǎn)業(yè)畫像”，找準(zhǔn)“行業(yè)畫像”，精準(zhǔn)定義“產(chǎn)品畫像” 與“服務(wù)畫像”。

為更精準(zhǔn)的服務(wù)好后疫情時(shí)代下的租戶企業(yè)和白領(lǐng)，越秀全面升級(jí)“悅享會(huì)”，從To B 端的企業(yè)會(huì)員體系升級(jí)為“區(qū)塊鏈營(yíng)銷平臺(tái)”，重構(gòu)“人、貨、場(chǎng)”全新閉環(huán)，聯(lián)手商務(wù)局、CBD管委會(huì)、國(guó)際服裝設(shè)計(jì)師計(jì)文波等行業(yè)大咖，共同打造樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈。升級(jí)后的“悅享會(huì)”平臺(tái)面向越秀全線寫字樓租戶提供服務(wù)，整合上百家五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，超過2000家寫字樓企業(yè)租戶資源，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展深度連接打造一個(gè)精準(zhǔn)營(yíng)銷、促進(jìn)流量轉(zhuǎn)換的平臺(tái)。

與此同時(shí)，越秀房托加強(qiáng)定向拓展產(chǎn)業(yè)客戶，有效緩解退租壓力并鞏固現(xiàn)有客戶穩(wěn)定發(fā)展。

越秀大廈有效縮短招商空置期，上半年續(xù)租率超七成，同時(shí)新租方面瞄準(zhǔn)央企國(guó)企、500強(qiáng)公司及高成長(zhǎng)性客戶，期末出租率同比上升4.1%。維多利廣場(chǎng)上半年順利續(xù)租工商銀行，同時(shí)建立完善的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析體系，持續(xù)深化主力租戶幫扶工作。財(cái)富廣場(chǎng)提前續(xù)租下半年到期的重點(diǎn)租戶國(guó)旅運(yùn)通，出租率保持高位運(yùn)行。

整體看，越秀房托擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合的基本盤是其獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)力所在，從而展現(xiàn)出極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越經(jīng)濟(jì)周期能力。更為重要的是，越秀房托主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)管理，以不斷創(chuàng)新塑造增長(zhǎng)新動(dòng)能，在運(yùn)營(yíng)層面不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。

成長(zhǎng)型項(xiàng)目連續(xù) 3 年增長(zhǎng)表現(xiàn)亮眼

酒店公寓強(qiáng)勁反彈

2021年上半年越秀房托兩個(gè)成長(zhǎng)型項(xiàng)目業(yè)績(jī)表現(xiàn)非常突出。武漢項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入、出租率雙提升，越秀財(cái)富中心及星匯維港購(gòu)物中心期末出租率創(chuàng)歷史新高。武漢項(xiàng)目2021年上半年經(jīng)營(yíng)收入9004萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.1%；近三年收入復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)17.8%；期末出租率90.9%，同比增長(zhǎng)5.6個(gè)百分點(diǎn)。

在上半年武漢整體辦公市場(chǎng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)下，越秀財(cái)富中心有效執(zhí)行價(jià)格管控，重點(diǎn)行業(yè)定向招商，實(shí)現(xiàn)新簽面積1.7萬(wàn)平方米，樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶擴(kuò)租約50%，期末出租率攀升至88.1%的歷史高位，成功引入螞蟻金服，目前樓內(nèi)擁有12家世界500強(qiáng)企業(yè)。面對(duì)近期國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)，越秀財(cái)富中心迅速組織樓宇內(nèi)新希望、蒙牛等6家企業(yè)，聯(lián)合捐贈(zèng)礦泉水、飲料、藥品等物資，分發(fā)給漢中街近300位醫(yī)護(hù)和志愿者，向高溫下奮戰(zhàn)在一線的工作人員送去關(guān)懷。武漢星匯維港購(gòu)物中心則積極拓寬儲(chǔ)客渠道，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)客戶意向儲(chǔ)備，到期鋪位無(wú)縫起租，獲得期末出租率99.2%的優(yōu)異成績(jī)，上半年新簽合同有效租金漲幅超9%。

杭州維多利中心出租率長(zhǎng)期維持高位， 近三年出租率均維持在95%以上，2021年上半年續(xù)租率達(dá)100%，目前樓內(nèi)世界500強(qiáng)共3家；2021年上半年經(jīng)營(yíng)收入1,647萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.1%；近兩年上半年收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)2.8%。

令市場(chǎng)欣喜的是，隨著疫情有效控制，酒店公寓業(yè)態(tài)強(qiáng)勁反彈。連續(xù)七年獲評(píng)“福布斯五星”的廣州四季酒店，通過推出特色主題產(chǎn)品，開展多渠道聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷等方式提升酒店入住率。2021年上半年，廣州四季酒店經(jīng)營(yíng)收入1.45億元人民幣，同比增長(zhǎng)94%；平均入住率同比增長(zhǎng)27個(gè)百分點(diǎn)，高于競(jìng)品2.3個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)領(lǐng)跑第一梯隊(duì)。

國(guó)金雅詩(shī)閣公寓則堅(jiān)持“以短補(bǔ)長(zhǎng)”，在短租市場(chǎng)對(duì)大戶型進(jìn)行合理促銷，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入5,045萬(wàn)元人民幣，同比增長(zhǎng)11.5%；平均入住率同比增長(zhǎng)9.4個(gè)百分點(diǎn)，高于競(jìng)品13.4個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)績(jī)收入和GOP均排名雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)第一位。

資產(chǎn)改造疊加財(cái)技

持續(xù)助力物業(yè)保值增值

商辦項(xiàng)目資產(chǎn)按年收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其主要原因更在于越秀房托每年有計(jì)劃地持續(xù)進(jìn)行更新和資本化改造，使物業(yè)保值增值，為租金最大化創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

以白馬大廈為例，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)主動(dòng)求變，對(duì)即將合同到期的樓層商鋪實(shí)施差異化租賃政策和經(jīng)營(yíng)調(diào)整措施。將二樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)調(diào)整，打造“時(shí)尚青創(chuàng)，活力之營(yíng)”新定位；對(duì)六樓開展續(xù)約意向征詢，達(dá)成100%意向續(xù)約率；并將八樓由女裝調(diào)整為男裝品類，打造高樓層的品牌男裝基地。同時(shí)高質(zhì)高效推進(jìn)大廈外立面提升、二樓翻新改造等多項(xiàng)資本性改造工程，提升白馬形象，為經(jīng)營(yíng)保駕護(hù)航。

上半年投入的越秀財(cái)富中心及星匯維港購(gòu)物中心冷熱源互通改造工程、寫字樓資本性改造工程，上海越秀大廈12樓裝修改造等工程已完工；正在推進(jìn)實(shí)施的多項(xiàng)改造、裝修工程預(yù)計(jì)投入三千多萬(wàn)元人民幣，將持續(xù)提升項(xiàng)目的設(shè)備安全和營(yíng)商環(huán)境；下半年，越秀房托將計(jì)劃重點(diǎn)投入白馬大廈、國(guó)金中心四季酒店、上海越秀大廈等資本性改造工程，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。

2021年上半年越秀房托主動(dòng)管理融資成本見成效。期末整體融資成本從2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54個(gè)基點(diǎn)。上半年把握美元債收益率七十年來(lái)低位，完成4億美元債再融資工作，發(fā)行收益率2.66%較到期美元債發(fā)行收益率4.99%降低233個(gè)基點(diǎn)，成功降低融資成本和優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合“基本盤”韌性十足、成長(zhǎng)型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼、酒店公寓強(qiáng)勁反彈、資產(chǎn)增值工程持續(xù)推進(jìn)，以及一如既往的優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力和擁有獨(dú)居行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的融資成本，這些均是越秀房托的“硬實(shí)力”所在。

即使歷經(jīng)疫情考驗(yàn)，越秀房托依舊穩(wěn)健當(dāng)先，以資產(chǎn)管理“硬實(shí)力”構(gòu)成獨(dú)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使得越秀房托對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理的運(yùn)營(yíng)和升級(jí)有了更多底氣。展望未來(lái)，從總的基本面來(lái)講，從供需循環(huán)、市場(chǎng)信心、內(nèi)需持續(xù)增強(qiáng)來(lái)看，下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望保持穩(wěn)定復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。越秀房托憑借優(yōu)異的資產(chǎn)組合和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，通過實(shí)施積極穩(wěn)健的租務(wù)策略，積極把握潛在的投資機(jī)會(huì)，再緊抓商業(yè)活力回暖、市場(chǎng)回升、產(chǎn)業(yè)動(dòng)能調(diào)整的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，讓越秀房托的未來(lái)更具想象力。